每週樓市評論

聯繫匯率守護香港防美「剪羊毛」

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2024-09-13

*轉載自2024年9月13日的信報

(按圖放大)

原文：
在8月5日，地產代理八大商會聯同中原及美聯兩間大型地產代理一起會見經民聯各議員，反映市民就當時銀行融資態度上的過份保守表示擔憂，席中有業界提出建議，認為香港金管局是可以做更加多類似美國聯儲局的角色去改善樓市，筆者在會議結束前就這個意見作了一些補充，認為很多人都不明白金管局執行聯繫匯率的機制，根據機制金管局的確可以做更加多的事，而且亦很優秀地做了很多事，這只是筆者的看法，作一個拋磚引玉，當然我的分享只是一個普通商人角度，中間不排除有誤解或是金管局不同意，我只是想在這方面讓讀者知多一點。

根據聯繫匯率的機制，香港的貨幣基礎是配合美元作十足支持，貨幣基礎的任何變動都必須有美元按固定匯率計算的相應變動完全配合。金管局提供有關兌換保證，承諾在7.75港元兌1美元的強方兌換保證水平，按銀行要求賣出港元，並在7.85港元兌1美元的弱方兌換保證水平，按銀行要求買入港元。(詳見圖1)其實港元的性質就是美元的「兌換幣」。

香港其實沒有主動量化貨幣的機制，我們貨幣的數量純粹是根據流入的資金去衍生充足的港元，即是說，香港是配合大局的資金需要去同步互動的，基本上我們是沒有泡沫的。在機制下，當資金過量流入時，若銀行結餘的資金過多(俗稱水浸)，銀行體系流動資金充裕甚至過多的環境下，金管局就會增發外匯基金票據及債券去吸收和轉移！

但當市場逆轉，資金流走時，銀行結餘減少到不合理水平時(銀行運作缺水)，金管局就會釋放未償還外匯基金票據和債券到銀行結餘！結果就會令到銀行結餘大升！H按(銀行同業拆息按揭計劃)息口因此可能掉頭下跌！

即是說銀行可根據這個收放機制，可影響到香港的資金流，亦可影響到香港的息口上落。尤其是當香港的資金充盈時，更加有條件緩衝甚至左右大局，筆者就引用近年發生的事情去印證以上觀點。

2018年香港面對國際炒家的套息活動(借港元買美元)，港元需求偏弱被賣出至7.85弱方兌換保證水平，金管局按機制買入港元賣出美元，銀行在金管局的港元戶口結餘開始減少，2019年銀行結餘更減少至540億元左右的水平(詳見圖2)，2020年3月之後政府根據以上機制在兩周內分四次每次50億共釋放了200億元的外匯基金票據，市場因應港元強勢向金管局買入港元，半年時間裏銀行結餘總共增加了逾4000億元至4570億元的水平，於是隨著銀行結餘上升，與樓按相關的一個月Hibor出現下跌，由2020年3月底的2.05%下跌至6月的0.44%。很多人均不了解套息的是：炒家的資金很多時都是在香港借錢，更大機會是錢留在香港，炒家套息狙擊香港自然要借貸成本，借貸成本加上聯繫匯率本身還有的匯價上落，炒家一樣有機會損手的，投資千萬不要盲目跟風。

其後，因應過多資金流入港元的情況，早於美國加息周期前，金管局在2021年9月至2022年2月共增發了約1200億票據從銀行結餘去吸收過多的資金，為應付美國加息做好金融準備。再加上2022年至2023年炒家的套息活動之後，現在逾400億元左右的銀行結餘已經低過上次2020年釋放未償還票據及債券的水平，是否以後只加息不會釋放出來？相信現在時機未必合適，筆者對政府的行政是有信心的，理解這是一個聯繫匯率的機制，如果沒有理解錯，未來始終有一日會釋放，或者這些過份充盈的資金會成為長期守護香港金融的機制。

剛剛港人度過完一個美味的定期高收息時光，這要拜聯繫匯率所賜，很多銀行利用美債資產去支付定期存款的高息，為何不少銀行願意這樣做，是因為香港在聯繫匯率下沒有兌換風險。

在很多人認為無敵的美國剪羊毛攻勢下，最近這兩次香港可謂守得固若金湯，港人可能不懂欣賞高定期利息加上低通脹的美好，但在純粹以市民的角度，筆者不能不欣賞金管局和國家在金融系統上的良好運作，可能他們的出發點與我理解的不一樣！

雖然很多人說中國包括香港的低通脹是通縮，說得很負面，但在經濟增長下的低通脹，筆者認為有很多好處！將美國剪羊毛吹捧天比高的人，希望你們看看數據，我們不但只化解了剪羊毛，還化解了有關的後期負作用，歷史可能將來會給予我們更加多的資料和細節。

本文筆者是想詮釋聯繫匯率在資金流的收放機制，除了分享我們的看法之外，因為聯繫匯率的複雜性想補充以下兩點，一是聯繫匯率在1998年的守護經歷，另一就是描述銀行結餘和未償還票據債券的圖表技術分析，相信可以令看官對文章內容有更透徹的了解：

看看1998年，我們面對美國巨大戰爭下怎樣做，當年投機狙擊對香港金融體系的穩定和健全造成威脅，1998年底物業價格已由1997年10月的高峰下跌超過40%，1998年夏季股價自1997年的最高峰下跌約50%。國際炒家透過大手拋售港元，令市場出現極端情況，銀行拆息一度抽高至20厘，引致市場大瀉至他們的目標水平，這樣他們便可以從所持有的期貨合約中賺取可觀利潤。政府運用外匯基金在香港的股票和期貨市場入市，最終鞏固了香港金融體系的信心。

看回現在，縱使有聯繫匯率的關係，美國聯儲局利率政策對香港的影響已由絕對性變為相對性！因為聯繫匯率有合適的應變，包括以上資金逆轉時的抵銷機制，筆者認為P按(以最優惠利率計算的按揭貸款計劃)的加息基礎是與儲蓄存款量的比較，當存款量是按揭借貸量多倍的時候，加P按等同銀行做「蝕本」生意，而H按(銀行同業拆息按揭計劃)加息的基礎是銀行結餘，如香港不跟美國利率的後果是我們會被套息，但是如果香港能夠負擔又願意負擔套息的代價呢？未償還票據加上銀行結餘香港還有約1.3萬億元(詳見圖3)，筆者覺得金管局有條件在這件事去做不同的選擇！

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