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每週樓市評論
人口政策應有土地供應配套
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024) 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日) 僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) |
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) 地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024) 地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 屯門健康城市協會主席 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 其他公職 |
2024-10-18
*轉載自2024年10月18日的信報
(按圖放大)
原文：
筆者從經濟人的角度去探討《施政報告》與香港問題！
今次施政報告筆者是「收貨」的，對此也是好評的，經濟人較關心金融中心、股市和樓市的趨勢，以及香港正面對的一些挑戰，施政報告導對此有否應對了？
怎樣保持現今因樓價下跌而年輕人已能夠置業的實況之下，如何破冰恢復賣地成交？
在金融中心方面，筆者感到十分慶幸，香港在多年的考驗中仍在各方評級保持世界三大金融中心的地位，施政報告亦陳列了很多措施去進一步鞏固和發展香港這金融中心！（包括國際金融中心、國際航運中心、國際貿易中心和國際黃金交易中心等！）
當然，保持金融中心也包括人口政策！一個城市人口下跌，就發揮不到優勢，甚至逐步低迷！
人口政策對樓市亦很重要，人口政策是香港近年最成功的政策，筆者用「最」來形容，因為香港曾經面對人口減少這個大患，結果特首李家超班底令到本港人口反過來增加。最重要對港人來說，不是換了以前1997年的新移民調動草根出來，是調動了很多內地學者及專業人士來港，今次施政報告是「添食」，即是說進一步將人才計劃擴張，擴大「高才通」大學名單至198間；優化各種人才入境計劃，吸引工種專才和頂尖人才來港；打造「留學香港」品牌，吸引更多境外尤其東盟及其他「一帶一路」國家的學生來港升學；北都預留至少80公頃用地發展「北都大學教育城」。很老實說人才來港發展高科技，我們暫時不算很有起色，但是人才來港讀書及移居，我們算有很大成績，似乎今次施政報告是希望香港進一步成為學術中心，這對國家亦是很重要的，匯集到學生才匯集到學者，香港才會成為一個知識的中心，最重要的是香港增加了外來人口，同時亦增加了地產的租務及買賣，人口政策也是一個有利樓市的做法，因為有人就有住屋需要。
解決賣地問題即是樓價要回復可以支持到賣地，政府有必要出招去回應樓市，令樓價回復到合理水平，政府才能回復賣地的收入！這是不能說的現實！
施政報告宣布放寬按揭方面，所有住宅物業不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限統一調整至七成。「供款與入息比率」上限劃一為五成！也取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求。無疑是對買樓收租和炒樓打開了方便之門！
筆者認為租金既然已經長期上升，政府又打算繼續讓更多人來港，是否應該要令到市場有更加多人買樓收租？吸引人來港但沒有準備足夠地方給他們居住，那整個計劃便廢了，為了令到人口政策可以繼續出色，政府一定要很實際地「鼓勵」市民買樓收租，這是很合理的。何況買樓收租並不算是炒樓，愈多人買樓收租，租金就愈平，愈少人收租租金則貴，這亦是鼓勵收租的政策，實際上也給予了銀行一個新的按揭態度的訊息，這亦等同政府的政策其實都相當尊重收租回報率，即是說收租回報率已經來到合理位置，其實是應該鼓勵人入市去透過多買樓收租來放緩租金，亦令到樓價升回少少，這個是一個平衡的做法。
將一些商業大廈及三、四線酒店改裝為學生宿舍，香港最麻煩的項目就是商廈甚至工廠，這更可幫助香港減輕空置率。
另外，優化「新資本投資者入境計劃」放寬了新的入境計劃可買住宅物業，而且更可以買到5000萬元或以上樓價的單位，這是一個很大的轉變，之前是不可以的，現在可以將其中1000萬元計算在有關的投資總數內，令到能夠符合入境的資格。筆者想說香港近年的開放，對於專才或是內地做生意的人想來港居住，算是一個受歡迎的政策，筆者相信有關放寬會對樓價5000萬元以上（有些人會覺得是豪宅板塊的）有幫助。當然，如果是內地人來港，對於例如九龍站、奧運站及啟德站的物業也有幫助，我要向各位申報，個人在有關地點雖擁有物業，但這是我的看法。
施政報告亦在樓市的低處做了上車資助，針對40歲以下的青年家庭及一人申請者，一是購買新居屋會額外增加一個抽籤籌號，令中籤機會改善；而白居二增加1500個配額，筆者認為以現在市場這麼大是可以承受到的，因為香港起碼有30萬個可售居屋單位，透過活化第二市場就能夠增加到居二供應和成交，近年政府在運用居屋第二市場的二手存量上的確做得不錯。
炒家都有對社會有貢獻的時候，筆者同意非常時期到谷底，炒家是有正面作用的市場清道夫，當然市道愈旺炒家的負面作用就增加，正面作用就會減少。
有關政府的基建，住宅不夠供應的時候，基建所衍生的新供應是會令到樓價有下調壓力的，但筆者想說當樓價太便宜的時候，例如現在，基建可衍生的新供應會令到政府要想辦法修復市場，令到樓價可以承受到地價。如果在兩年後有大量供應，即是說中間這段時間，政府要令到樓價回復較健康的水平，將來才可以消化到供應的。
有人想將建築成本減低令地價有減低的空間，這必須是沒有減低到性價比的情形之下去改變樓市結構，其實筆者認為不容易做到，這只是方法或者新的素材令到價格減低，但建築成本其實也會因通脹上升，這個挑戰是很大的，可能是互相抵銷。最後對特首來說，最應該要做的是讓市場回復正常，這樣才可以共贏，發展商贏、小市民贏，人人也買得起樓，這個情況比賣到地皮是更加重要的，筆者認為這份施政報告也在回應中，即是說怎樣推回部分樓價我認為政府正在做，及對樓價有作出提振。
(按圖放大)
原文：
筆者從經濟人的角度去探討《施政報告》與香港問題！
今次施政報告筆者是「收貨」的，對此也是好評的，經濟人較關心金融中心、股市和樓市的趨勢，以及香港正面對的一些挑戰，施政報告導對此有否應對了？
怎樣保持現今因樓價下跌而年輕人已能夠置業的實況之下，如何破冰恢復賣地成交？
在金融中心方面，筆者感到十分慶幸，香港在多年的考驗中仍在各方評級保持世界三大金融中心的地位，施政報告亦陳列了很多措施去進一步鞏固和發展香港這金融中心！（包括國際金融中心、國際航運中心、國際貿易中心和國際黃金交易中心等！）
當然，保持金融中心也包括人口政策！一個城市人口下跌，就發揮不到優勢，甚至逐步低迷！
人口政策對樓市亦很重要，人口政策是香港近年最成功的政策，筆者用「最」來形容，因為香港曾經面對人口減少這個大患，結果特首李家超班底令到本港人口反過來增加。最重要對港人來說，不是換了以前1997年的新移民調動草根出來，是調動了很多內地學者及專業人士來港，今次施政報告是「添食」，即是說進一步將人才計劃擴張，擴大「高才通」大學名單至198間；優化各種人才入境計劃，吸引工種專才和頂尖人才來港；打造「留學香港」品牌，吸引更多境外尤其東盟及其他「一帶一路」國家的學生來港升學；北都預留至少80公頃用地發展「北都大學教育城」。很老實說人才來港發展高科技，我們暫時不算很有起色，但是人才來港讀書及移居，我們算有很大成績，似乎今次施政報告是希望香港進一步成為學術中心，這對國家亦是很重要的，匯集到學生才匯集到學者，香港才會成為一個知識的中心，最重要的是香港增加了外來人口，同時亦增加了地產的租務及買賣，人口政策也是一個有利樓市的做法，因為有人就有住屋需要。
解決賣地問題即是樓價要回復可以支持到賣地，政府有必要出招去回應樓市，令樓價回復到合理水平，政府才能回復賣地的收入！這是不能說的現實！
施政報告宣布放寬按揭方面，所有住宅物業不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限統一調整至七成。「供款與入息比率」上限劃一為五成！也取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求。無疑是對買樓收租和炒樓打開了方便之門！
筆者認為租金既然已經長期上升，政府又打算繼續讓更多人來港，是否應該要令到市場有更加多人買樓收租？吸引人來港但沒有準備足夠地方給他們居住，那整個計劃便廢了，為了令到人口政策可以繼續出色，政府一定要很實際地「鼓勵」市民買樓收租，這是很合理的。何況買樓收租並不算是炒樓，愈多人買樓收租，租金就愈平，愈少人收租租金則貴，這亦是鼓勵收租的政策，實際上也給予了銀行一個新的按揭態度的訊息，這亦等同政府的政策其實都相當尊重收租回報率，即是說收租回報率已經來到合理位置，其實是應該鼓勵人入市去透過多買樓收租來放緩租金，亦令到樓價升回少少，這個是一個平衡的做法。
將一些商業大廈及三、四線酒店改裝為學生宿舍，香港最麻煩的項目就是商廈甚至工廠，這更可幫助香港減輕空置率。
另外，優化「新資本投資者入境計劃」放寬了新的入境計劃可買住宅物業，而且更可以買到5000萬元或以上樓價的單位，這是一個很大的轉變，之前是不可以的，現在可以將其中1000萬元計算在有關的投資總數內，令到能夠符合入境的資格。筆者想說香港近年的開放，對於專才或是內地做生意的人想來港居住，算是一個受歡迎的政策，筆者相信有關放寬會對樓價5000萬元以上（有些人會覺得是豪宅板塊的）有幫助。當然，如果是內地人來港，對於例如九龍站、奧運站及啟德站的物業也有幫助，我要向各位申報，個人在有關地點雖擁有物業，但這是我的看法。
施政報告亦在樓市的低處做了上車資助，針對40歲以下的青年家庭及一人申請者，一是購買新居屋會額外增加一個抽籤籌號，令中籤機會改善；而白居二增加1500個配額，筆者認為以現在市場這麼大是可以承受到的，因為香港起碼有30萬個可售居屋單位，透過活化第二市場就能夠增加到居二供應和成交，近年政府在運用居屋第二市場的二手存量上的確做得不錯。
炒家都有對社會有貢獻的時候，筆者同意非常時期到谷底，炒家是有正面作用的市場清道夫，當然市道愈旺炒家的負面作用就增加，正面作用就會減少。
有關政府的基建，住宅不夠供應的時候，基建所衍生的新供應是會令到樓價有下調壓力的，但筆者想說當樓價太便宜的時候，例如現在，基建可衍生的新供應會令到政府要想辦法修復市場，令到樓價可以承受到地價。如果在兩年後有大量供應，即是說中間這段時間，政府要令到樓價回復較健康的水平，將來才可以消化到供應的。
有人想將建築成本減低令地價有減低的空間，這必須是沒有減低到性價比的情形之下去改變樓市結構，其實筆者認為不容易做到，這只是方法或者新的素材令到價格減低，但建築成本其實也會因通脹上升，這個挑戰是很大的，可能是互相抵銷。最後對特首來說，最應該要做的是讓市場回復正常，這樣才可以共贏，發展商贏、小市民贏，人人也買得起樓，這個情況比賣到地皮是更加重要的，筆者認為這份施政報告也在回應中，即是說怎樣推回部分樓價我認為政府正在做，及對樓價有作出提振。
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