慧景軒
低層 2房 實 551 呎
售 550 萬
物業編號: AN244659
精選樓盤
靚裝修
安麗大廈
高層 1房 實 249 呎
售 210 萬
物業編號: AN250103
山景邨
中層 開放式 實 294 呎
居二價 95 萬
物業編號: AN246017
嘉湖山莊樂湖居
中層 3房 實 633 呎
售 550 萬
物業編號: AN234108
菁雋
中層 開放式 實 141 呎
售 210 萬
物業編號: AN226692
田景邨
中層 1房 實 366 呎
居二價 120 萬
物業編號: AN244982
錦暉花園
低層 3房 實 573 呎
售 500 萬
物業編號: AN249247
嘉華大廈
中層 1房 實 270 呎
售 230 萬
物業編號: AN249855
兆隆苑
低層 2房 實 375 呎
售 260 萬
居二價 210 萬
物業編號: AN249635
天盛苑
高層 實 650 呎
居二價 530 萬
物業編號: AN246045
緹岸
中層 開放式 實 228 呎
售 250 萬
物業編號: AN245575
建生邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN242934
御半山
高層 1房 實 388 呎
售 450 萬
物業編號: AN246875
利寶大廈
低層 開放式 實 234 呎
售 250 萬
物業編號: AN247276
兆麟苑
低層 2房 實 401 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN249010
御半山
中層 1房 實 399 呎
售 550 萬
物業編號: AN242905
麗日閣
中層 2房 實 258 呎
售 250 萬
物業編號: AN249853
良景邨
中層 實 544 呎
居二價 270 萬
物業編號: AN250394
WETLAND SEASONS PARK
低層 3房 實 560 呎
售 788 萬
物業編號: AN239217
麗寶大廈
高層 2房 實 239 呎
售 260 萬
物業編號: AN247687
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 275 萬
物業編號: AN241250
南浪海灣
高層 4房 實 840 呎
售 950 萬
物業編號: AN249090
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN244764
新圍苑
低層 1房 實 401 呎
售 380 萬
居二價 275 萬
物業編號: AN236547
倚嶺南庭
中層 3房 實 733 呎
售 638 萬
物業編號: AN250548
時代廣場
中層 實 272 呎
售 270 萬
物業編號: AN250720
兆軒苑
高層 2房 實 407 呎
售 350 萬
居二價 280 萬
物業編號: AN238688
黃金海岸
中層 2房 實 476 呎
售 500 萬
物業編號: AN250157
豐連
低層 開放式 實 253 呎
售 298 萬
物業編號: AN247231
天祐苑
中層 實 438 呎
售 590 萬
居二價 300 萬
物業編號: AN229673
嘉湖山莊麗湖居
高層 實 630 呎
售 560 萬
物業編號: AN250509
天盛苑
高層 2房 實 426 呎
售 570 萬
物業編號: AN250295
茵翠豪庭
高層 2房 實 589 呎
售 820 萬
物業編號: AN185605
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 24.10.24
2024-10-24
(東方)二手冧價：將軍澳連錄蝕讓 將中兩年輸三成 撤辣後二手業主加快蝕賣離場，將軍澳二手市場連錄損手成交，將軍澳中心兩房單位剛以543萬元轉手，持貨逾兩年帳輸約30.5%。 中原劉紹剛表示，上址為11座中低層E室，實用面積約384方呎，獲同區上車客承接，成交呎價約14,141元。原業主於2022年2月以781.5萬元購入，帳面蝕238.5萬元。 美聯羅定康指，同區蔚藍灣畔1座中高層G室兩房戶，實用面積約488方呎，成交價約655萬元，呎價約13,422元，約4年帳面貶值約21.1%。利嘉閣鄧達榮續稱，區內海天晉6A座中層D室一房戶，以545萬元售出，呎價約14,810元，約3年蝕170萬元。 溱柏兩房賣435萬破底 上車盤樓價繼續尋底。中原王勤學表示，元朗溱柏7座低層F室，實用面積約511方呎，蝕本價468萬元放售，減至435萬元沽出，呎價約8,513元，做價創屋苑兩房戶新低，原業主2017年以635.4萬元購入，帳面貶值約31.5%。 該行伍錦基稱，沙田第一城10月暫錄約21宗買賣，剛錄50座中層A室以390萬元沽，以實用面積約284方呎計，呎價約13,732元，原業主持貨約6年，帳面虧蝕118萬元。 栢慧豪園5載貶106萬 祥益林家倫稱，天水圍栢慧豪園3座高層G室兩房戶，減價48萬元，獲區內換樓客以482萬元購入，呎價約9,602元，較2019年購入價帳面再低約106萬元。 港島樓再現低價成交。香港置業郭詠詩表示，香港仔嘉和大廈兩房連天台戶，放盤約兩年，累減38萬元，以380萬元沽，呎價約10,920元，低市價約10%。 (東方)啟德新盤422萬起 DOUBLE COAST I推78伙 呎價$17899一個月平3% 啟德新盤繼續搶佔市場焦點，位於跑道區的DOUBLE COAST I，昨公布首張價單共78伙，折實平均呎價約17,899元，較上月開價的同區新盤略低約3%，入場開放式單位折實價422.5萬元。發展商形容首批售價較保守，之後定會加價。 上述樓盤由會德豐地產、恒基地產(00012)、中國海外發展(00688)及新世界發展(00017)合作，會地副主席兼常務董事黃光耀稱，首批單位屬於3座及5座，開放式至套三房間隔，實用面積265至627方呎，呎價約15,943至20,315元，售價最高1,266.1萬元。 周六起收票開放示範戶 今批單位提供的9伙開放式戶型，折實價全數低於500萬元。售價低於800萬元單位有65伙，佔比超過八成。示範單位周六對外開放，同日收票。 會地主席梁志堅表示，首批單位售價較為保守，預計樓價至今年底有約5至10%升幅，現時是最抵買時間。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝指出，最低售價及呎價為3座1樓G室，實用面積265方呎。 中國海外地產董事總經理游偉光稱，一房戶及兩房戶折實入場價523萬元及720.2萬元，套三房戶1,241.6萬元起。新世界發展營業及市務部總監黃浩賢稱，項目設3種付款辦法，最高折扣為12%。 資料顯示，上一個開價的跑道區新盤為維港‧雙鑽，上月首張價單折實平均呎價約18,456元，惟尚未公布銷售安排。而昨開盤呎價與7月開價的柏蔚森I及柏蔚森III相若，首批平均呎價約17,188元及17,956元。 恒地及會地等6大發展商合作的同區天瀧，招標沽兩伙，包括5座22樓A室四房戶，成交價5,227萬元，呎價約37,822元。 Blue Coast II暫超購78倍 此外，長實集團(01113)香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast II暫收逾7,000張入票，以周六次輪發售88伙計，超額認購逾78倍。集團營業部首席經理郭子威稱，當日銷售集中在第3座，下周一接受投標的24伙四房戶，認購相鄰單位將優先處理。 (星島)滙都限量加推每呎最低9845元 泛海國際發展的元朗洪水橋大型住宅新盤滙都I，早前以價惠價推售50伙精選單位，並且售出逾90%單位之後，發展商乘勝追擊，昨日第二度加推20伙精選單位，折實呎價最低9845元，屬區內10年呎價最平全新盤。 累積售出約360伙 泛海國際執行董事關堡林表示，項目早前以優惠價推售50伙精選單位，過去兩周已售出逾90%，買家除年輕客及家庭客等用家之外，同時不乏投資客，而項目開售至今已累積售出約360伙，合共套現近19億。 他又說，由於成交絡繹不絕，為滿足市場需求，因此決定再加推20伙精選單位應市，入場單位為2座2樓A03室，單位面積345方呎，1房間隔，折實售價364.43萬，折實呎價約10563元；折實呎價最低單位為3座6樓A01室，面積449方呎，2房間隔，折實售價約442萬，折實呎價約9845元。 事實上，昨日項目再錄得成交，其中2座6樓B02室，面積445方呎，2房間隔，以472.7萬成交，呎價約10622元，據悉買家為年輕新婚家庭客； 以及2座3樓A03室，面積345方呎，1房間隔，成交價414.76萬，呎價約12022元，據悉買家為居屋準買家。 (星島)立會通過物業差餉累進制 許正宇：僅2%單位受影響 今年財政預算案提出住宅物業累進差餉制度，立法會昨三讀通過《2024年差餉（修訂）條例草案》，將於本財政年度第四季，即明年1至3月起實施，料每年額外增加財政收入8.2億元。財經事務及庫務局局長許正宇指，只有2%住宅物業受影響，形容徵收率升幅溫和。 料年增8.2億財政收入 當條例生效後，應課差餉租值為55萬元或以下的住宅物業單位，差餉徵收率維持在5%；至於逾55萬元的住宅物業，首55萬元租值會徵收5%差餉，其後25萬元租值就徵收8%，餘額則徵收12%差餉。 許正宇坦言無人喜歡加徵差餉，惟政策已經考慮一籃子因素，如業主負擔能力、市場租金，受影響人數、稅收金額及維持簡單差餉制度的大原則。他續稱香港簡單低稅制包含累進元素，而本港累進徵收率，已經較海外稅務管轄區相類制度少，新制度不會影響簡單低稅制，亦不會波及工商物業，香港整體競爭力不受影響。 強調新制不影響簡單低稅制 地產及建造界議員龍漢標表示，政府以打破香港簡單低稅制的「金漆招牌」增加收入是「無法接受」，形容為「自毀長城」，將動搖香港簡單低稅制根基。選委界李鎮強擔心政府打開「潘朵拉盒子」、「殺生金蛋的鵝」，關注政府能否保證有「日落條款」，或在達到收支平衡後取消累進差餉。 條例草案經記名投票後，出席的82位議員中，有70位贊成、5位反對和6位棄權。 立法會亦通過《酒店房租稅條例》擬議決議案，明年1月1日起恢復徵收3%房租稅，每年可為政府帶來約11億元收入。 另外，過去三個財政年度，稅務局共收到2724個因重建用途而申請退還買家印花稅的個案，涉共約81億元；另有2688個申請退還部分從價印花稅個案，涉共約54億元。當局將壓縮申請退還程序，包括稅務局在年底前更新申請退稅表格指引，令大部分申請可在收妥所有文件後兩個月內完成退稅。 (明報)新港人1.6億購璧池銀主盤 40年帳升41倍 減息後市場連續大額二手成交，其中樓齡逾40年的淺水灣老牌豪宅璧池，一間已淪為銀主盤的單號屋，本月初終以1.6億元獲新香港人承接，雖然較銀主叫價減價兩成，但對比原業主40年前購入價，卻大升41倍。 資料顯示，上述單位為璧池單號屋，物業樓高3層，實用2821方呎，今年中由銀主叫價2億元放售，本月中減價至1.6億元售出，累計減價4000萬元或20%，實呎56,717元。物業原由僑威（1201）（現稱天臣控股）前主席許經振或相關人士於1984年以380萬元購入，其後多次進行按揭，當中2012年曾由一家財務公司借出5000萬元貸款，單位最終淪為銀主盤，最新成交價較40年前購入價升值1.562億元或41倍。新買家以公司名義登記，公司董事為一名持有香港身分證、名字以普通話拼音之人士，料為新香港人。 另市場有名人出售物業。中原地產高級資深分區營業經理吳啟業稱，大埔康樂園C2座低層戶，實用750方呎，3房1套間隔，日前以858萬元沽出，實呎11,440元。 許冠傑妻858萬沽康樂園 19年賺逾倍 資料顯示，單位原業主為「歌神」許冠傑妻子HUI REBECCA JUNE，2005年以約378萬元購入單位，有指一直由幼子許懷谷居住，現沽出單位，持貨約19年，帳面獲利約480萬元，單位期內升值約1.3倍。此外，市場再錄短炒獲利成交，代理消息指粉嶺名都4座低層F室，實用399方呎，兩房間隔，剛以417.8萬元售出，實呎10,471元，原業主今年1月、即樓市「撤辣」前以365萬元購入，現帳面獲利52.8萬元或約15%。
成交快訊
屯門嘉悅半島中層兩房戶月租1.35萬 租金回報率高達3.5厘
2024-10-23
祥益地產區域董事黃慶德表示，日前該分行促成一宗屯門嘉悅半島的租賃成交個案，該單位的租金回報率高達3.5厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為1座中層E室，實用面積447呎，兩房一廳。租客為兩位專才來港空服員，考慮到該區有交通工具直達機場，節省通勤時間及費用，而且單位屬兩房間隔，各人都有私人空間，加上內籠附企理連基本傢電，業主更有500元的議價空間，租客遂便決定以1.35萬元租入，平均實用呎租為30.2元。黃氏續稱，如以同類型單位銀行估價約464萬作計算，該單位的租金回報率高達3.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
天水圍栢慧豪園兩房戶轉手虧損約106萬 獲區內換樓客以482萬承接
2024-10-23
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前天水圍栢慧豪園錄得一宗區內換樓客的買賣成交個案，原業主於2019年以約588萬購入單位，是次轉手帳面虧蝕約106萬。 林氏稱，上述所錄成交單位為3座高層G室，實用面積502呎，兩房兩廳，日前獲區內換樓客垂青。買家鍾情屋苑樓齡比原居所新，實用呎數較大，以及單位附設企理裝修，加上屋苑位於天水圍中心點，交通便利，以及會所配套設施一應齊全，而且原業主為加快出售步伐，累積減價達48萬，上述買家遂便決定以482萬承接上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9602元，屬市場價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
樓市信心轉強 交投興旺
2024-10-23
*轉載自2024年10月23日的大公報 執筆之日，新一份施政報告宣佈了一星期左右，筆者作為市場證人角色的地產代理，應該報告一下我們見到的市場反應：市民普遍認為這一輪由中央牽頭的全國性救市措施，也給予香港政府一個有力的方向，而特首的施政報告令市民感到香港政府和中央的方向相同，施政報告內容亦算是做足準備的！有好的主導方向固然凝聚到民間組織的力量，例如銀行就是一個很明顯的例子，之前樓市「辣招」撤招之後銀行其實不太完全配合市場所需的，撤招之後call loan(收回按揭貸款)的問題日益嚴重，曾幾何時在樓宇按揭上高度不積極，令民間商會要聯同政黨開記者會及會見金管局。當然，有關的政黨及官員在之後的處理亦令香港市民回復不少信心，而今次銀行算是多年來最積極的時候，回復了應有的積極態度！在大局上，股票市場亦算安穩向前回復中的，施政報告公布之後，5000萬元或以上的物業因為受到「新資本投資者入境計劃」優化政策，對該類物業放寬的關係，算是即時鞏固起來，加上樓花銷售亦保持到熾熱，一些發展商甚至已加價推盤，一些大型的老牌屋苑例如太古城和嘉湖山莊的成交亦熾熱起來。居屋方面40歲以下申請者可獲派多一個抽籤號碼的反應良好，得到市民支持，但是40歲或以上的申請者就會自嘆不幸，因為他們的機會自然是變得更微薄了，希望政府有機會去關心他們。嚴格上來說，雖然筆者對施政報告很多措施都表示欣賞，但是上車資助還未足夠，而劏房改革建成合標準的「簡樸房」及設立登記制度，事情有利有弊，市場更沒有免費午餐，大家可以想像到租金會因整頓而上升，中小型住宅單位租金亦會由下而上增加壓力！筆者認為處理劏房是最不容易的。上週末二手樓市的成交是明顯增加，週一同事向筆者簡報市場情況，可剪輯分享如下：「施政報告後，市場睇樓量增加！成交亦逐步增加，不少投資者在放寬按揭措施後，有意在樓市投資收租！而本身只有一層自住物業的人士，亦有考慮買樓收租！」及「巡舖及成交個案中也見到，部分買家已經覺得不對路，心急出來積極搵盤！包括：租客被加租趕出來買樓！投資者取定期出來用作首期入市！綠表客恐怕白表加額，又再積極入市！Fullpay入市買無契樓，長渣收租！Fullpay買樓做自己公司外勞宿舍！」。炒家、投資者的力量被釋放出來，這是相當合理的，逆週期措施在市道旺的時候去減少市場成交，在市道靜的時候，放寬炒家的活動範圍亦是一個配合逆週期措施的做法，這可算是一個遲來的逆週期措施。當樓價找到谷底，炒家及投資者的活動範圍及空間應該加大加闊，就讓市場慢慢有序復甦，這是對整體大局最有利的！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2024-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
381.38
較上期
-0.56%
較上５期
-2.24%
以實用面積計算
376.71
較上期
-0.86%
較上５期
-2.90%