每日新聞摘要 19.09.24
公關部
2024-09-19
(星島)美啟動減息周期 調低利率半厘
美國聯儲局一連兩日議息後,作出首次減息行動,宣布大幅減息0.5厘,聯邦基金利率下調至4.75至5厘,新一輪環球資產配置無疑已啟動,雖然未知聯儲局日後的減息步伐是否繼續急速,但分析認為減息半厘,恐引發市場對美國經濟衰退恐慌情緒攀升。分析料港銀行會短期內下調P息,對樓市有提振作用,由於存息下降,對保底息達4厘的銀債,卻增吸引力,認購人數勢勝去年。議息結果公布後,美股3大指數全線向上,杜指升近300點。
法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷預計,香港銀行有機會於月內下調P息0.25厘,餘下時間按兵不動,對樓市交投有刺激作用,然而樓價是否回升,仍受市場供需、未來預期等因素影響,未必馬上反彈。臻享顧問董事總經理王良享預測,聯儲局今年11月或再減息0.25厘、12月減息0.5厘,對本港樓市和借貸有提振作用,因港銀9月料跟隨下調P息0.125厘,12月再減0.25厘,以封頂息率P減1.75厘計,樓按實際封頂利率年底降至3.75厘。並估計定存年息率在減息後會進一步下降,3個月定存將跌至3.2厘,半年期跌至3.3厘。
美股3大指數應聲彈上
聯儲局公開市場委員會是以11票對 1票,通過減息0.5厘的決定。放鬆貨幣政策的決定是「考慮通脹和風險平衡的進展」。
另外,保證息4厘的「銀債」 將在月底開售,凱基亞洲投資策略部主管溫傑相信,縱使美國減息0.5厘,本身不鍾情銀債的投資者亦未必會因此入手,但由於本港定存息率和拆息已預先反應美國減息,加上銀債回報保底4厘有吸引力,認購反應料略好於去年,建議人均抽25手更加穩陣。
美國加息周期由2022年3月開始,至去年7月期間,共11次累計加息5.25厘,其後14個月聯儲局均按兵不動,於減息前美國聯邦基金目標利率為5.25至5.5厘。
有分析認為大幅減息半厘非好事,穆迪首席經濟學家馬克·讚迪認為,因為通常只會在緊急情況下才會減息半厘,故可能被解讀為經濟脫軌。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷亦表示,減息0.5厘背後原因一般是就業市場明顯惡化、經濟出現較大問題,或引發市場恐慌情緒,不排除8月初時市場大幅調整情況會重現,料不利所有風險資產,但利好債券。
美元勢反彈 年底前料再減半厘
摩根大通就表示,儲局寬鬆周期的開始,往往恰逢風險資產表現不佳。高盛表示,受風險偏好情緒提振,風險資產可能會在未來5至10個交易日進一步反彈。
隨着今年美國大選臨近,花旗分析師預測,無論特朗普或賀錦麗當選,金價後市每盎司可望升穿3000美元。外匯方面,麥格理料日圓於年底可觸及135算,渣打料突破140,但花旗、美銀證券就看淡圓匯,料滑至150算。
另外,委員會還透過「點陣圖」表明,年底前將再降息半厘。
(星島)新地接連推盤吸各路客源
新地連環推售全新項目,率先登場的元朗站上蓋項目The YOHO Hub II日前開價後,昨天中秋節翌日假期首度開放現樓示範單位供參觀,即現排隊人潮,並出現「打蛇餅」;同系北角海璇II亦突擊上載全新第3期樓書,部署短期推售。
元朗 The YOHO Hub II昨日首天開放第6座現樓示範單位供參觀,合共設有5個示範單位供參觀,昨日為中秋節翌日假期,不少市民趁假期到場睇樓,下午2時許,位於現樓出現大批睇樓人潮,人龍並現「打蛇餅」,情況為近期所罕見,情況相當不俗,秩序井然。現場所見,除年輕參觀者、小家庭外,亦有一家大細一同睇樓。
首天錄逾2000人次
發展商表示,項目昨首天開放第6座現樓示範單位,參觀人流絡繹不絕,錄得超過2000人次。
有區內代理表示,由於美國很大機會減息,對樓市有正面幫助,是次推出新一批單位,折實平均呎價與上一次「看齊」,仍有不俗的吸引力,除上車客及小家庭主導外,推出不少3房單位,入場價亦不足1000萬,有相當吸引力,睇樓客中亦有相當比例為換樓客,亦有投資客有意購入單位收租。
The YOHO Hub II最新一張發出的4號價單,涉及94伙,全屬從未推售的第6座,涵蓋34伙2房及60伙3房,面積462至905方呎,以最高15.5%折扣計算,折實平均呎價14338元,與項目今年4月首度推售時發出首張價單折實平均呎價相同,屬原價加推。
提供共228伙
價單最平單位為6座3樓A室,2房戶,面積462方呎,價單定價808.8萬,價單呎價約17506元,折實售價683.43萬,折實呎價14793元;售價最高單位為6座40樓H室,3房戶型,面積901方呎,定價1534.4萬,呎價約17030元,折實售價1296.56萬,折實呎價14390元。
同系北角海璇II近期連環錄成交,項目銷情理想,發展商突擊上載新一期,即海璇II-3期樓書,趁勢部署推售,項目由1座、2座及5座組成,共提供228伙,提供開放式至4房間隔,面積介乎304至2118方呎,當中以1房單位比例較多,共設有128伙,佔全盤逾50%。
項目設有22個特色戶,包括連平台及連天台特色戶,面積由304至2118方呎,至於206伙標準戶,面積則由304至1484方呎。值德一題為項目面積最大的特色戶,未有明顯區分間隔,相信留待買家自行分間單位。
至於正在招標推售的海璇II,實際上為海璇II-2期,昨日亦增添成交,涉及單位為3座18樓B室,面積1155方呎,屬3房連套房間隔,單位連同一個車位以4536.2萬售出,呎價39274元,項目本月連沽13伙,套現逾6.3億,項目自上月推售以來,累售單位已接近20伙,總銷售金額逾8.8億。
(星島)樓市「接喜訊」 料帶動短期交投量
減息周期重臨,業界認為無論減息幅度多少,對樓市有短暫「沖喜」作用,短期內有望刺激交投量增加,樓價跌幅將進一步收窄,但要樓價重返升軌,要待新盤庫存進一步消化。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,今年2月底全面「辣招」之後,樓價曾經短暫回升,但因市場購買力始終薄弱,樓價之後掉頭向下。他又認為,在經濟基礎未有改善、新盤貨尾大量囤積情況下,買家不會輕易因為小幅度減息便入市,而且市場一直憧憬減息,目前現樓價已反映不少相關利好因素,估計若香港跟隨減息,對樓市有短暫「沖喜」作用,長遠則要視乎之後減息幅度。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,美國減息後相信整體睇樓氣氛會好轉,但實際入市意欲仍要視乎減息幅度及減息的持續性。他認為反應時間會較長,因息口走勢仍要觀察一段時間,加上11月美國大選後,息口走勢是否持續仍受關注,相信短期內有望刺激樓市交投,樓價跌幅將進一步收窄,但要樓價返回升軌,要待新盤庫存進一步消化。
待新盤庫存消化 樓價始見回升
高力國際香港區董事總經理劉振江表示,由於現時整體樓市交投量少,減息對市場而言屬重要利好因素,對整體經濟及樓市均有幫助,但效應相信不會如今年2月底全面「辣招」之後,當時吸引部分投資者重新入市,惟目前市況疲弱及成交量少,相信減息後可刺激交投量增加。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,美國聯儲局重啟減息,可為本港樓市打下「強心針」,將令買家入市意欲提升,未來將加快置業步伐,預料近期多個大型項目推售,有助推動成交量,二手市場料亦從谷底回升,相信樓價會因減息落實而回穩。
(東方)北部都會區交椅洲人工島較易推行
在基建設施方面,隨着先進空中運輸(Advanced Air Mobility, AAM)活動逐漸增多,低空空域管理亦需要逐步建立相應的軟硬件基建系統及配套設施,當中包括全球衞星導航系統及相關差分定位設施、無線電流動通訊網絡系統、高速數據傳輸系統、雲計算及大數據平台、智能低空交通管理系統及數據交換平台、飛行計劃管理系統、網絡安全配套及跨境系統連接等。這些系統和設施將須與現有系統,例如航空交通管理系統、機場無人機偵測系統、氣象系統及「小型無人機一站通」等對接並進行數據交換。
港頻譜及網絡可支援
在各項基建設施當中,無線電流動通訊網絡在推動低空活動上是不可或缺的一環。目前,香港相關的頻譜供應及網絡覆蓋,包括商用4G和5G網絡,均已可充分支援一般無人機的運作。此外,與通訊有關的規管架構,即《電訊條例》(第106章)並沒有對低空經濟發展及相關應用有所限制。通訊事務管理局辦公室會繼續密切留意內地以及世界各地電訊業,包括5G及6G技術的發展趨勢,以確保本港的頻譜規劃與內地及其他先進經濟體接軌。
香港、九龍市區的城市規劃較老化,非但大量高低大樓林立,且人多擠迫,未必合適發展低空經濟。反觀,北部都會區的新發展區及交椅洲人工島等新的大型土地發展項目,能提供大量的土地和空間,例如充足休憩用地、社區及商業用地等,相信可應對與低空經濟相關設施的土地和空間需求。在規劃方面,與低空經濟相關的設施和用途,例如垂直起降場、充電設施,一般可為相關地帶的准許用途或其附屬用途所涵蓋。換言之,就推動低空經濟所需的土地或基建需求,這些新發展地區完全有條件作出配合。
宜借鏡內地建試驗區
在推動低空經濟的試點項目方面,內地現時主要是以民用無人駕駛航空試驗區為基礎,透過打造低空經濟發展園區和飛行試點,助力低空經濟發展。由於不同應用場景對航空器的載重、航程、航時、運行可靠性與安全性要求皆有不同,政府會以循序漸進的方式推行低空經濟試點項目,以無人機載貨為起點,由近至遠、輕至重,逐漸擴大及豐富AAM的應用場景。政府會繼續循多方面的工作着手,把握內地的優勢,推動低空經濟作為新質生產力的引擎之一。
(明報)第一城美孚租金回報逾4厘 十大屋苑最勁
樓市前景未明,私宅樓價跌、租金升為近期樓市常態,並帶動租盤業主所享租金回報率向上;美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,8月份十大指標屋苑,業主所獲的平均租金回報率,皆比去年12月上升;而十大屋苑中,上月平均租金回報率逾4厘的屋苑共有兩個,分別為沙田第一城、荔枝角美孚新邨,分別錄約4.35厘、4.16厘,分別較去年12月增加0.43個百分點、及0.42個百分點,表現最佳。
此外,新都城、東涌映灣園業主8月的平均租金回報率,亦逼近4厘水平,分別錄約3.96厘、3.86厘。
十大屋苑租金回報率全逾3厘
另紅磡黃埔花園、天水圍嘉湖山莊、鰂魚涌太古城和康怡花園,租金回報率同錄逾3.5厘;至於藍田麗港城、鴨脷洲海怡半島,分別錄3.43厘、及3.27厘;換言之,十大屋苑的租金回報率,全部均逾3厘。至於回報率升幅,以新都城增幅最大,8月租金回報率(3.96厘),相較去年12月(3.13厘),上升0.83個百分點,升勢最勁。
THE ASTER兩房3.3萬租出 呎租53元
事實上,暑假過後,私宅租盤仍具承接力。利嘉閣分區董事梁國樑表示,跑馬地THE ASTER新錄低層C室租賃成交,實用面積617方呎兩房間隔,新租客為外區客,睇樓後與業主洽租,業主原以3.5萬元放租,議價後減2000元或5.7%,以3.3萬元租出、實用呎租逾53元;業主今年以約1501萬元一手購入,享租金回報率2.6厘。
另利嘉閣分行聯席董事楊家寶表示,太子道西全新出租項目PRINCE WESIDENCE,新錄中層A室租賃成交,屬實用面積329方呎1房連開放式廚房間隔,新租客為外區家庭客,因小朋友準備升中學,首次睇樓後決定承租,以2.1萬元租入、實用呎租約64元;PRINCE WESIDENCE目前由大業主其士(0025)持有,放租盤數目料不足10個。
亮賢居兩房呎租35元 業主回報逾5厘
香港置業市務經理(銷售)鄺偉源表示,大角嘴亮賢居新盤兩房戶租務成交,為高層B室,實用面積555方呎、向北望部分海景,業主以2.2萬元放租約兩周,獲同區客接洽,經議價後減2500元或11%,以約1.95萬元成交、實用呎租逾35元,新租客為一對夫婦;業主於2009年以約448.4萬元購入,享租金回報率5.2厘。
新界區租務方面,中原地產副區域營業經理王勤學表示,元朗朗城滙新錄第1座高層E室租賃成交,實用面積325方呎1房間隔,月租1.5萬元租出、實用呎租逾46元,新租客為區內分支家庭;業主2021年以600萬元買入,享租金回報率約3厘。
(明報)啟德海灣兩日沽7伙 吸金4100萬
全球聚焦美國聯儲局議息結果,昨日中秋節公眾假期,本港新盤成交只以餘貨為主;其中嘉華國際(0173)牽頭的啟德跑道區啟德海灣,單日連錄6宗成交,包括3個兩房戶、3個1房戶,成交價499萬至705萬餘元、單日吸金約3609萬元,而樓盤中秋兩日總共沽出7伙、套現近4100萬元。嘉華國際營銷及市場策劃總監(香港地產)温偉明表示,美國將進入減息周期,加快用家及投資者入市步伐,集團考慮加推單位應市。
買家睇樓後 1763萬購MIAMI QUAY三房
另跑道區同區、會德豐牽頭發展的MIAMI QUAY I,新錄海景戶成交,以1763.8萬元售出第1座6樓A室,屬3房1套連工作間間隔 (梗廚設計),實用面積為716方呎、實呎24,634元,據悉買家參觀現樓後即拍板入市;項目自2022年開售至今累沽103伙,套現近11.7億元。
海璇2B-3期突擊上載樓書
至於市場焦點新盤、新地(0016)旗下元朗現樓The YOHO Hub ll 第6座,日前公布以折實均呎1.43萬元首推94伙後,明天起開始收票;此外,同系北角海璇2B-3期昨日上載樓書,今期提供228伙,分佈於第1、2及5座,實用面積304至2118方呎,其中面積最大單位不設房間間隔。
事實上,海璇II本月持續錄得成交,新售出第3座18樓B室,實用面積1155方呎3房戶,連車位成交價4536.2萬元、實呎39,274元,買家成交期720日,但如於180日完成交易可獲3.5%回贈,及可提前入住等。海璇II自8月底推出至今累售19伙、套現總額約8.8億。
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