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今日新聞摘要 06.01.17

公關部

2017-01-06

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(明報)長安邨443萬沽膺全港公屋王

新盤開價進取,市場再現公屋王。青衣長安邨一伙實用443方呎的單位以443萬元易手,創全港公屋新高,膺全港公屋王。土地註冊處顯示,青衣長安邨3座中層7室,實用443方呎,2房間隔,上月以443萬元(已補地價)易手,實呎1萬元,做價創全港公屋新高。

原業主持2伙盈翠 市值逾1700萬

原業主於1998年以約20萬元(未補地價)購入,料補地價後仍可獲不俗利潤。資料顯示,對上紀錄由柴灣峰華邨於2015年底一伙實用598方呎的單位創下,當時做價為440.5萬元,上址將紀錄再推高0.5%,榮登全港公屋王寶座。值得注意的是,上述長安邨成交個案的兩名原業主還持有兩間青衣盈翠半島物業。二人早於1998年以470.8萬元購入屋苑的11座中高層E室(實用761方呎3房戶),之後再於2008年以278萬元購入8座中層H室(實用518方呎2房戶),預計兩物業市值共逾1700萬元。

凱旋門1房1300萬破頂

此外,九龍站凱旋門有1房戶以1300萬元售出,創屋苑同類新高。市場消息稱,朝日閣1A座中層E室,實用395方呎(建築530方呎),採1房間隔,以1300萬元易主,實呎32,911元(建呎24,528元),做價創同類新高。原業主2010年965萬元購入,帳面獲利335萬元或35%。

水藍天2600萬平屋苑紀錄

另美聯分行客戶總監吳惠斌表示,東涌水藍天雙號屋,實用1717方呎(建築2312方呎),採3房1套房間隔,連租約以2600萬元售價,折合實呎15,143元(建呎11,246元),是次做價追平屋苑最高紀錄。





(東方)啟德1號(II)五個月貴21%

加辣後首輪新盤大戰爆發,發展商定價態度進取,其中九龍啟德發展區連環誕生地王後,終有新盤公布開價,中國海外發展旗下區內「港人港地」項目啟德1號(II),昨首推125伙價單,平均呎價20,572元,折實平均呎價17,588元,較項目一期去年八月開價高21.5%,較最後一批單位加價亦近5%,入場費折實逾642萬元。

首批125伙 今起收票
中國海外地產董事總經理游偉光稱,啟德1號(II)首張價單呎價由17,414至26,013元,扣除最高總折扣為售價14.5%後,折實呎價14,889至22,240元;是次開價比去年一期第4張價單提價5%以內。整批單位價單市值逾14億元,今日起收票,最快下周開售。

價單顯示,該盤首批125伙,實用面積375至799方呎,價單售價751.3萬至2,078.4萬元,入場一房戶折實價逾642萬元。資料顯示,啟德1號(I)去年八月首張價單推出110伙,價單平均呎價17,125元,折實平均呎價14,471元,折實售價491.87萬至1,238.939萬元,折實呎價12,742至15,563元。

游偉光強調,啟德1號(II)開價參考區內前景及賣地成績等,按市況定價,不擔心承接力。對於市場關注項目部分單位的垃圾房計入實用面積,他回應,希望買家細心審視單位圖則及設計,而部分垃圾房屬私人地方,外人不可進入,只有清潔工人例如家傭等可處理垃圾,是次做法鼓勵住戶自行分類垃圾。同系的鴨脷洲南區•左岸錄本年首宗成交,屋苑1座26樓A單位以4,988.6萬元售。

代理表示,鄰近上述新盤的二手屋苑平均呎價約14,260至18,600元,當中土瓜灣傲雲峰平均呎價約14,260元,而二手較活躍的新蒲崗譽•港灣,平均呎價約16,000元。

Grand YOHO三千人睇樓
另新鴻基地產(00016)元朗Grand YOHO第二期昨起收票,市場料錄近300張入票。該盤向首5名新地會買家贈送價值1.5萬元的一田現金禮券。新地代理總經理胡致遠表示,項目首日開放示範單位錄約3,000參觀人次,視乎周六及日收票情況,才決定公布銷售安排。

對於啟德有新盤開價,他表示,Grand YOHO第二期有商場配套,有一定優勢,兩盤單位間隔不同,料不會有影響。他又稱,沙田九肚山雲端部署第二季以現樓推出。據一手銷售資訊網資料,嘉華國際同區朗屏8號其中44伙3房單位加價,平均加幅約2%。





(東方)內地樓價看漲4% 中科院:交投放緩

中國科學院預測科學研究中心發布《2017年中國房地產行業走勢展望》報告,指宏觀經濟仍存在不確定性,房地產市場仍處於下行周期,房地產投資處於低速增長,同時受限購限貸政策影響,交投增幅將較一六年大幅降低,但樓價維持上升趨勢,預計全年住宅平均銷售價格約每平方米7,435元(人民幣•下同),按年增長4.1%。

中科院預計,一七年房地產新開工面積保持按年增長逾6%至約17.79億平方米,但全國商品房銷售面積估計按年僅增約0.5%至約14.73億平方米,全國住宅銷售面積則按年增長1.1%至約13.08億平方米,後者增幅按年大減14個百分點。

萬科郁亮:無崩盤風險
報告又預測,今年商品房平均銷售價格約每平方米7,687元,按年增長3.4%;住宅平均銷售價格約每平方米7,435元,按年增4.1%,增幅較一六年減少約8.6個百分點。全國商品房銷售總額料達11.33萬億元,按年增長3.9%;全國住宅銷售總額預計為約9.72萬億元,按年增長5.3%。

萬科總裁郁亮接受內地報章訪問時則表示,在這一輪樓市調控下,較早前樓價上漲過快的城市,未來一年將面臨樓價回落的壓力。不過,他不認為內地樓市會有「崩盤」風險,因為內地繳付首期比例較高,居民儲蓄率處於高位,償付利息能力強,槓桿風險相對較低。





(蘋果)儲局企硬漸進加息 美元急挫

聯儲局「企硬」漸進式加息步伐,美元創兩個月最大跌幅。儲局12月議息會議紀錄顯示,該局官員認為美國候任總統特朗普擴張性財政政策,或令美經濟增長速度加快,但特朗普政策對經濟影響存相當大不確定因素,故儲局重申未來數年逐漸加息步伐適當。
受該份會議紀錄及人民幣強勢反彈影響,美元連挫兩日。美屨數昨日曾跌1%至101.71,創11月9日以來最大跌幅。美元兌日圓昨日曾跌1.4%至115.5,每百日圓兌港元曾漲至6.7。歐元兌美元昨日曾升0.8%至1.057。
現貨金昨日曾漲0.8%至每盎斯1,172.53美元。美國上周原油庫存數據公佈前,紐約期油昨曾漲1.1%至每桶53.8美元。

美股早段偏軟
美國就業數據不及預期,美股周四早段表現偏軟,道指跌17點,報19924點。標指跌2點,報2268點;納指跌2點,報5474點。英股周四尾段升0.1%,法及德股均跌0.1%。
美國12月ADP新增私人職位15.3萬份,遜預期。當地上周首次申領失業救濟人數為23.5萬人,少預期。美國10年期國債孳息率昨曾跌4點子至2.39厘。





(蘋果)花旗:56%市民嘆置業無望

近年本港樓價越來越貴,人人都話「買樓很難」。花旗銀行公佈去年第四季市民置業意向調查發現,近56%「無樓一族」受訪者認為,未來10年置業無望,主要考慮到樓價續升及負擔能力等因素。
政府推出樓巿「新辣招」逾兩個月,惟調查結果顯示,即使增加印花稅亦無礙港人置業意欲,按季微升1個百分點至18%,連續兩季錄升幅;過去一個月有睇樓的受訪者佔整體一成。
花旗零售銀行業務主管林智剛表示,由於市況不穩因素增加,以及預期樓價繼續升,有近七成人認為現時非置業好時機。
有睇樓受訪者中,僅7%明確表示未來三個月會落實置業計劃,按季跌5個百分點。
林智剛相信,巿場需求仍存在,但「(市民)對樓巿Hfear(憂慮)大咗,其一係擔心樓價會繼續升,加辣之後樓宇成交宗數減少,正反映佢哋心態。」此外,美國宣佈明年逐步加息,買家供樓負擔增加,也影響他們置業信心。

料400萬才買到理想物業
對於近年不少地產商推出平均呎價過萬元的「劏房盤」,林智剛表示調查無直接問及受訪者有意購買面積多大的單位,但指57%人認為至少要花400萬元才買到理想物業,「相信好多有意買樓H人,心目中想住H居所,都唔會係200幾呎H單位。」是次調查於去年第四季末進行,以抽樣電話形式訪問500個巿民。





(蘋果)舖位小陽春 單日4.5億元成交

舖位乍現小陽春,單日4.5億元成交,兩宗億元成交均位處民生地舖,其中曾由大家樂(341)持有九龍城地舖以1億元沽出,大家樂早賣兩年,賺少3,500萬元。
九龍城北帝街77號永德大廈地下D號舖、及一樓全層物業,樓面約4,628方呎,原本由大家樂持有,兩年前以6,500萬元出售後租回,租約期三年。現有業主將舖位再沽,成交價1億元,持貨約兩年,賺約3,500萬元。
同日再錄億元成交,上環德輔道中287至291號長達大廈地下A舖,以約1.8億元成交。舖位面積約2,000方呎,現分間成6個細舖出租,包括5間找換店及1間時裝店,月租由4.6萬至10.8萬元,總月租收入共44.92萬元,以成交價計,回報率約3厘。根據土地註冊處資料顯示,原業主於1991年購入上述舖位,作價僅380萬元,近年物業轉由遺產執行人處理,現時沽出勁賺1.762億元,升值46.4倍。

連同元朗教育路2至6號地下B舖約8,800萬元沽,以及北角電氣道254至280號地下C及D舖成交價8,280萬元,昨日單日成交額4.5億元。
此外,下周四截標的華懋尖沙嘴赫德道16號全幢物業,華懋發言人表示,目前收到出價,惟未達意向價。物業2014年落成丟空至今,過去兩年多次招標不果,甚至計劃拆售。樓高23層,包括5層舖位及14層寫字樓,總樓面約24,389方呎,業界人士認為寫字樓每層僅約1,146方呎成為出售障礙。





(星島)Grand YOHO收近300票 擬短期加推

多個焦點大盤快將推售,發展商加緊部署吸客。其中,日前開價的元朗Grand YOHO 2期,繼續收票鎖客,至今累收近300票,相對可售單位錄輕微超額認購,項目示範單位也頻現參觀人流。發展商也新增優惠吸客,稍後將按收票反應,考慮加推新一批單位。

  由新地發展元朗Grand YOHO 2期日前推出首批166伙,新地代理總經理胡致遠表示,項目已踏入收票階段,並於昨日正式向已登記人士發出收據。由於是次推售單位以3或4房戶主導,目標為換樓家庭客,故有待周末假期的收票情況後,再為銷售安排的決定;亦會因應收票反應再考慮加推單位。

  他又指,項目示範單位於本周三正式全面開放予公眾參觀,首天參觀人數錄近3000人次。發展商亦推出置業優惠吸客,首5名VIP買家可獲贈1.5萬元百貨現金禮券。

  對於市場上近期有市區新盤應市,胡致遠指各項目地點、間隔等賣點均不同,加上Grand YOHO 2期位於西鐵站旁,擁百萬方呎商場,會所設施優越,樓花期短,相信可吸引用家等客源入市。

  市場消息指,該盤收票2天,旋即錄得約300票,相對首張價單166伙,錄得輕微超額認購。

  有區內代理指出,Grand YOHO 2期除錄區內客入票外,各區投資者入市意欲亦積極,部分入票者屬未能中籤購入1期單位的向隅客。市場估計,項目將於本月中開售。

  昨日該盤設於九龍站的示範單位現場附近所見,排隊處常現人龍,吸引不少收租客、家庭換樓客等專程到場參觀,發展商亦加派人員維持秩序,安排睇樓客於排隊處等候,再分批上樓到展銷廳。

  該盤首批單位戶型廣泛,分布於第3及8座包括包括一至三、三房連套房、三房套房連士多房及四房雙套連士多房單位,並涉及一伙一房連平台特色戶,首批166伙售價市值逾22億元。

  是次發展商提供即供優惠,折實平均呎價為14488元,其中面積約410方呎的1房入場戶,折實價約540萬元。另外,發展商針對去年11月底新推出的從價印花稅提供回贈,以吸納投資客入市,部分買家可享7成稅項回贈,屬系內首度以15%新稅制計算優惠的項目。

  據樓書顯示,項目共設3座,分別為第3、5及8座,提供826伙,面積394至2125方呎,另設有連平台、天台及複式戶。預計關鍵日期為今年6月底,屬短期樓花。

  此外,該集團的沙田九肚山雲端,亦部署稍後推售。胡致遠表示,雲端全盤提供約60伙,包括洋房及分層單位,主打3、4房戶,料於第二季推出,暫傾向以現樓形式發售。雖然區內亦同時有其他豪盤推售,惟他認為市場購買力將充足,故不擔心銷情。





(星島)二手錄反價個案 用家頻承接

大型新盤開售如箭在弦,推動二手氣氛,多個屋苑頻錄高價成交,東涌東堤灣畔高層戶,以850萬元成交,總價追平同類型新高紀錄;此外,北角港運城單位獲2組買家爭購,故業主即反價放盤,終獲買家追價20萬元至840萬元承接。

  二手貨疏令樓價高企不下,中原分行高級分行經理林溢斌表示,東涌東堤灣畔9座高層H室,面積868方呎,3房套房加工人套房間隔,以850萬元成交,呎價9793元,追平同類型單位於2015年的新高紀錄。買家為外區用家,於東堤灣畔覓盤一段時間,心儀此類戶型,議價10萬元入市。

  世紀21日昇地產執行董事黃文龍指出,北角港運城2座低層C室2房戶,面積620方呎,以840萬元成交,呎價13548元。業主原開價820萬元,單位日前獲2組準買家爭購,故即反價放盤,終由其中1組買家追價20萬元承接。

  利嘉閣市務經理劉景駿表示,東涌映灣園12座高層B室,面積約749方呎,採3房1套設計,在業主企硬零議價下,獲區內換樓客以660萬承接,呎價約8812元。劉氏指,映灣園本月至今暫錄約2宗成交,平均呎價約8200元。目前約有300個放盤,2房單位入場費由490萬元起。

  世紀21奇豐分行經理李嘉文表示,沙田碧濤花園C座(怡景閣)中層D室,面積1108方呎,3房1套間隔,望馬場河景,屬一線景觀優質戶,早於1年前開價1500萬元連車位放盤,直去年11月新辣招出台後,下調叫價至1190萬元,日前經小議價後,以1180萬元連車位沽出,呎價10650元,屬該屋苑近1年次高。

  祥益助理客戶經理古文彬表示,屯門豫豐花園6座高層E室,面積568方呎,3房1廳,獲區內租客轉租為買,以467萬即睇即買,呎價8222元,屬市價。

  美聯分行首席聯席區域經理鄧涇渭表示,元朗新元朗中心3座中層E室,面積約639方呎,3房套房間隔,約672萬元成交,呎價約10516元。

  港置分行首席分區董事方文偉表示,長沙灣喜雅1座高層D室,面積約457方呎,2房間隔。據悉,原業主開價約660萬元,經雙方議價後,減價約10萬元,以約650萬元易手,呎價約14223元。買家為區內換樓客。





(星島)綠置居派價單 「頭籌」富戶冀購大單位

位於新蒲崗的首個綠表置居先導計畫項目「景泰苑」,將於下周四(十二日)展開揀樓。房署昨起派發售樓說明書及公布價單,以六折定價的景泰苑共有三個單位售價低於一百萬元,最便宜的僅售約九十四萬元,而最貴的一個高層單位亦僅需約二百九十七萬元,平均呎價為五千六百五十八元。不過,售樓說明書列明鄰近馬路的景泰苑,部分單位安有隔聲鰭,業主需出錢管理及維修。部分公屋富戶均指希望買下大單位。

  只供綠表公屋戶購買的景泰苑,發售共八百五十七個單位,面積由一百九十二至四百九十四方呎不等,早前共接獲超過一萬六千多個申請,超額逾十七倍。據昨日公布的價單顯示,項目以市價六折定價後,有三個單位售價低於一百萬元,分別位於一樓及二樓,售價由約九十四萬元至九十九萬七千元,實用面積呎價低至約四千八百元,最平為一樓五室。其餘大部分單位的售價介乎一百至二百多萬元,當中最貴的三十一樓十五室高層單位,售二百九十七萬元五千多元,實用面積呎價超過六千元。單位首五年轉售,限售予綠表持有人。

  售樓說明書特別提及,景泰苑位於新九龍八號墳場、即鑽石山金塔墳場附近,部分單位看到墳場景;加上位置鄰近馬路,部分單位安裝隔聲鰭,該些隔聲鰭屬大廈公用地方及設施的一部分,需由業主出錢管理及維修。

  抽到八十九號「頭籌」的公屋富戶簡太,昨往樂富房委會服務中心拿閱售樓書,又花了不少時間研究屋苑詳情,她說原本不太滿意景泰苑,因樓宇屬單幢式又近大馬路會有噪音,鄰近亦是工廠區欠綠化,但近日房委會收緊富戶政策,她及丈夫已退休提取強積金,加上工作近十年的女兒亦有一定積蓄,現時已交一倍半租金,如女兒在新例實施不遷出,一家三口超出資產上限將被逼遷出,故希望買到陽光充沛的兩房大單位。

  居於葵青區的黃小姐與丈夫準備生育,現時亦需交雙倍租金,同樣將受富戶政策影響。他們之前曾多次嘗試抽居屋不果,私樓樓價亦太貴或面積太細,但今次卻抽到較前的號碼,盼可購下兩房大單位。不過,如揀樓時只有一房單位,他們也會考慮。

  觀塘公屋居民石先生表示,自己不受富戶政策影響,但希望以百多萬元積蓄擁有自置物業,騰出公屋給他人,改善居住環境,但自己抽到的號碼較後,未必有揀樓機會。他一家三口居住,如有機會希望可買到中間價格的單位,只有一房單位選擇也不介意,但單位最好面向球場,而非面對馬路。














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