(明報)上源3房呎售9137元 業主損手兩成
二手物業市場依然不乏蝕讓個案;晉誠地產高級營業經理李德鴻表示,入伙約4年的屯門掃管笏半新盤上源,新錄第1A座低層D室成交,實用面積788方呎3房1套間隔、望內園景,原業主開價780萬元,減價60萬元或7.7%後,獲同區換樓客以720萬元承接、實呎僅9137元;原業主2020年3月以864萬元一手購入,帳面已蝕144萬元,連其他使費料實蝕約192萬元或22%。
東環3房690萬沽 料蝕一成此外,東涌東環本月暫錄兩宗成交,美聯高級區域經理方吉和表示,屋苑第3A座25樓03室,實用面積595方呎3房戶,原業主今年3月叫價738萬放售,累減48萬元或6.5%後,以690萬易手、實呎11,597元;原業主2020年4月以717萬元買入,帳面已蝕27萬元,連其他使費料實蝕近68萬元或9.5%。市區大型屋苑亦錄蝕讓,香港置業高級聯席董事翁嘉慧表示,奧運站維港灣4月至今暫錄約4宗成交,較上月同期6宗,減少兩宗或33%;屋苑新錄第3座中層H室易手,實用面積645方呎3房間隔,原業主早於2022年以1400萬元連租約放售,直至半年前以同樣叫價交吉放售,累減270萬元或19%後,以1130萬元售出、實呎17,519元,較市價低約5%;原業主2019年以約1450萬元購入,一直作收租,帳面已蝕320萬元,連其他使費料實蝕約400萬元或27%。
環宇海灣3房1075萬沽 10年賺38%另中原高級區域營業經理黎子華表示,荃灣環宇海灣第2座高層B室,實用面積750方呎3房間隔,原業主叫價1200萬元,獲區內分支家庭洽購,減價125萬元或10%後,以1075萬元沽出、實呎14,333元。上述物業原業主2014年以781萬元一手買入,持貨10年,帳面獲利294萬元或38%。
(明報)首季私宅買賣破6000宗 升兩成 三季新高
政府2月底全面「撤辣」後,本港樓市回暖,二手私宅買賣登記亦錄顯著升幅;利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,綜合土地註冊處最新數據,今年首季全港錄6096宗二手私宅買賣登記,較去年第四季的5082宗,增加逾千宗或20%,連跌三季後反彈兼創近三季最多;同期成交總值方面,受累之前樓價疲軟,首季屬連跌三季後轉穩,按季微升3%,錄452.90億元。
每宗平均價743萬 跌14%不過,今年首季每宗平均成交價錄得742.94萬元,按季跌14%,為2017年第三季以來的27季新低。可留意是,首季十大活躍成交屋苑買賣登記量,錄得全線上升,合共錄762宗登記,相對第四季錄約496宗,按季升266宗或54%;季內登記量升幅最大屋苑為柴灣杏花邨,共錄45宗登記,按季增兩倍;紅磡黃埔花園及元朗YOHO TOWN同樣按季升1.64倍,分別錄得74宗及58宗買賣登記。此外,樓價介乎2001至5000萬元登記單位類別,於首季錄得最大升幅,共165宗登記,按季升41%;601萬至800萬元,以及400萬元以內兩個樓價組別,分別按季升28%及22%,各錄1051宗及1807宗登記,為登記佔比較多的兩個銀碼類別。
分析:次季私宅買賣料破萬宗陳海潮指出,受惠「撤辣」效應,各方購買力回流入市,除用家外,亦有不少換樓客及投資者入市;至於4月截至11日止,二手私宅買賣登記已突破1500宗,預期整月可錄約3800宗,倘若4月、5月仍能維持每月平均逾3300宗,整個第二季料有望達1.05萬宗,屆時除按季增72%外,料亦創自2021年第四季以來11季新高。
(東方)港賣樓毛利率見頂 兩年插逾半 低至一成
大摩撐新地受惠北都發展 信置豪宅佔優
香港住宅成交量在上月衝高後回落,有發展商在近日更標榜「蝕少當賺」來推盤,種種迹象都令人擔心樓市和發展商盈利每況愈下。投資銀行摩根士丹利就在最新發表的研究報告指出,目前發展商香港住宅銷售毛利率,相較2022財政年度下跌約一半或以上,最低只有11%,若毛利率跌至10%,估計發展商新一財政年度的基礎盈利將下挫4至24%不等。
該行指出,本港住宅樓價在2003至2018年的複合增長率達11%,加上期間通脹維持在低水平,造就發展商毛利率在2022年見頂。4大發展商新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、信和置業(00083)、新世界發展(00017)的香港物業銷售毛利率當年俱逾四成,當中以信置達47%最高。
鐵路盤盈利須分成影響大
然而,樓價自2018年高位回落,至2021年中累跌達23%,在現時主導的樓價之下,該行推算發展商在2025財年的除息、稅前盈利(EBIT)將平均跌19%。在分析2025財政年度各發展商的主要落成項目、已售單位的平均價、未售單位目前平均價等一籃子計算,大摩總結出新地和信置在本輪逆市下較具韌性,毛利率仍分別有25%和19%。相反,長實、恒地、新世界跌到11至14%。
大摩表示,新地土儲多元化,有較多西北區項目,可受惠於北部都會區等發展。信置則因銷售豪宅盤St. George's Mansion有較佳的毛利率。其他發展商的鐵路上蓋項目因與港鐵公司(00066)分成令毛利受壓。另外,啟德跑道樓盤因競爭多,亦拖低相關發展商毛利。
新盤競爭升溫 二手更慘
其實,2月底政府撤辣至今,樓宇成交曾見反彈,但另一間投行摩根大通坦言樓市動力漸失。二手樓價在撤辣後3星期上升2.8%,可是在上周卻回落1.5%,並創8個月以來最大跌幅。要留意現時新盤的推售,都以與二手價相若,甚至較二手價有折扣作招徠,一旦各發展商之間競爭加劇需要劈價銷售的話,將令二手樓價更添壓力。
分析促增稅務優惠挽信心
摩通又指,長實的新盤Blue Coast在4月初的首輪銷售,售罄率(Sell through rate)逾96%,但上周的次輪銷售售罄率回落到70至75%。「公道地說,仍然是不俗的售罄率,但物業標榜逾九成超額認購、售價較同區新盤低,如此售罄率令人有點失望」。另外,也因為平均呎價由約23,000元,加至後來的24,800元,也帶來影響。
分析員表示,樓市目前兩大問題是利率仍然高企,借錢買物業投資一定會「蝕息」,加上近期美國非農和通脹數據高企,令減息之日無期;另外就是人們一般預計樓價仍會下跌。兩者都打擊買樓投資,甚至買樓自住信心。要解決的話,除了要待減息真正實現,政府亦應盡力挽回市場信心,例如在稅務上提供更多優惠。
(東方)未補價居屋旺場
將軍澳半月逾40刁 天水圍交投超私樓
本地二手私樓市場轉吹淡風,反而資助房屋受惠於新一批白居二客入市,交投依然活躍,將軍澳4月已錄超過40宗未補價第二市場買賣,居屋頌明苑連錄兩宗同類買家入市個案。天水圍居屋本月都錄逾40宗買賣,數量遠超同區私樓,當中,天頌苑單位獲綠表客承接,約5年帳蝕逾13%。
頌明苑318萬近平手沽
世紀21將軍澳魏仕良表示,白居二買家入市刺激下,近月整體第二市場成交大幅增加,其中,頌明苑E座高層1室兩房戶,實用面積約401方呎,於上月放盤,終一口價減13萬元,即獲該類買家以318萬元購入,呎價約7,930元。原業主於2017年10月以約300萬元購入,扣除轉售成本,幾近平手離場。
天水圍本月私樓交投淡靜,藍籌盤嘉湖山莊都只錄約5宗買賣,不過,中原伍耀祖指,白居二客帶動同區居屋成交,本月錄逾40宗買賣,並集中為第二市場買賣,如天富苑A座高層8室套三房戶,實用面積約650方呎,叫價445萬元,最後以416萬元易手,呎價約6,400元。消息稱,同屋苑E座中層同面積三房戶,傳以520萬元成交,創項目逾兩年新高,呎價約8,000元。
天頌苑中層虧損13%
同區居屋天頌苑卻錄蝕讓。祥益林家倫稱,單位為N座中層6室,實用面積約433方呎,放盤僅約一周,累減10萬元,獲區內綠表客以275萬元購入,呎價約6,351元,約5年帳面蝕約43萬元,單位貶值約13.5%。
青衣4月僅錄約31宗二手住宅買賣,交投顯著回落。中原黃淑賢表示,全區成交中佔約20宗屬公、居屋單位,佔比近65%。居屋青宏苑A座極高層4室,實用面積約506方呎,市場放盤已一段時間,白居二客議價約一星期,獲減價35萬元,以525萬元成交,呎價約10,375元。
新界北區本月都錄約23宗資助房屋成交,佔全區交投近一半。該行蔡天賜指,粉嶺居屋榮福中心暫錄約3宗,包括6座中層D室三房戶,以349萬元易手,呎價約5,925元,新買家為白居二客。同區景盛苑期內都錄約5宗買賣。
東涌居屋受追捧,裕東苑及裕泰苑4月錄至少11宗買賣。據了解,裕泰苑A座中層單位,實用面積約309方呎,第二市場成交價僅約199萬元,呎價約6,440元,較2019年一手購入價帳面升值約38%,升幅跑贏私樓半新盤。
此外,港島海景居屋做價重上「7球」。世紀21溢榮郭少玲表示,筲箕灣東旭苑A座中層4室,實用面積約650方呎,套三房間隔,望全海景,上月第二市場叫價750萬元,綠表買家以725萬元承接,減幅僅約3.3%,呎價約11,154元。
(東方)旺角地舖逾半億沽 升四成
核心購物區舖位錄半億元成交。旺角花園街地舖以5,300萬元連租約易手,呎價逾4萬元,物業近19年升值約39.5%。
該舖位為花園街3至5號鴻威大廈地下9號舖,建築面積約1,306方呎,成交呎價約40,582元。原業主於2005年以3,800萬元購入,帳面獲利約1,500萬元。據了解,該舖由食肆租用,每月租金約16萬元,租金回報率約3.6厘。
另外,上環文咸東街97號地下D號舖連入則閣樓,面積各約800方呎,於本月以2,550萬元登記易手,租金回報率約4厘。
觀塘商廈呎價跌穿一萬
商廈買賣做價持續低迷。市場消息指,觀塘中海日升中心高層A室寫字樓單位,面積約8,040方呎,以約7,796萬元轉售,呎價跌穿一萬元,只有約9,697元。上月同廈一個高層E室,面積約1,331方呎,成交價約1,375萬元,呎價約10,331元。
此外,利嘉閣陳偉國表示,上環永樂街177至183號永德商業中心中層3個相連單位,現仍有租約,面積共約1,260方呎,意向價售價約1,135萬元,呎價約9,008元,租金回報率約3.4厘。美聯工商蕭俊傑則指,荃灣有線電視大樓高層工廈單位,建築面積約3,140方呎,意向價約1,632萬元,呎價約5,197元。
(星島)九龍半山緹外造價挑戰新高
政府全撤辣後,新盤交投顯著升溫,「破頂」個案頻現,嘉里旗下九龍半山超豪宅項目緹外一座院墅以10億「身價」創出九龍區新高。嘉里湯耀宗表示,項目銷售成績有價有量,現時尚餘最後1伙院墅,將再挑戰新高。集團今年將推出3個全新項目,涉逾2200伙,其中元朗十八鄉路項目將「打頭陣」,將於下季登場。
嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗接受訪問時表示,緹外今年售出7伙,當中3宗更在撤辣後售出,有價有量。其中院墅Mansion B更以10億造價創出九龍區新高,項目僅餘1伙院墅將採惜售,料造價將有機會再度挑戰新高。
湯耀宗續稱,政府撤辣後投資氣氛明顯加重。以同系跑馬地The Aster為例,項目迄今已售出逾半單位,呎價達2.9萬水平,投資客比重較高,部分買家連租約一併出售。亦有部分買家購入單位予子女,單位先用作收租,待子女長大後再將單位交予子女。
元朗項目「打頭陣」下季登場
嘉里正部署推售今年首個全新項目,預計今年有3個全新項目登場,共涉及逾2200伙,當中以元朗十八鄉路項目「打頭陣」,預計第3季推售。
黃竹坑海盈山接力
湯耀宗表示元朗十八鄉路項目將於第3季登場,共提供594伙,主打1及2房戶。對於項目較原定第2季推售延遲,湯氏解釋,由於市場現時百花齊放,項目毋須在現時推出與其他樓盤競爭。項目位處元朗核心區,預計明年第3季落成,不少目標買家為分支家庭客,他們未必願意購入樓花期長的項目。故項目預計第3季推售,樓花期縮短至1年左右推售更為合適。
另一個位於黃竹坑站上蓋項目海盈山,湯耀宗表示項目將於下半年重新推售4A期及全新的4B期。此外,將軍澳日出康城第13期視乎區內新盤銷售進度而定,有機會於第4季推出。
嘉里夥拍信和、太古地產及港鐵合作發展的海盈山分2期發展,共提供800伙,當中4A期於去年7月推售,迄今累售逾50伙;從未推售的4B期提供368伙;至於與信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的日出康城第13期同樣分2期發展,共提供2500伙,料先推出的第1期提供1284伙。
日出康城13期第4季推售
湯耀宗透露,原定改作出售位於西半山的興漢道項目,提供156伙,位處港大毗鄰,部分單位更可享海景。由於現時樓市投資氣氛增加,集團決定保留作長線收租,迄今已有70%單位租出,呎租約50元,料高層單位呎租可達60至70元。租客除外籍人士,不少為港大學生,佔整體約20%。
(星島)藍籌屋苑回穩紛錄市價成交
政府全面「撤辣」釋放市場購買力,交投增加帶動樓價回穩,包括鰂魚涌太古城、藍田滙景花園、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊等藍籌屋苑,連環錄市價成交。其中,太古城連續8日錄買賣成交最矚目,嘉湖山莊則出現買家追價個案。
中原分行資深區域營業經理王秀芬表示,太古城彩天閣中層G室,面積717方呎,最新獲用家以1138萬成交,呎價15872元,屬市價水平。原業主於2000年以388萬購入單位,持貨24年轉售,帳面獲利750萬,期內單位升值1.9倍。
滙景花園700萬售
該屋苑恆山閣中低層H室,面積593方呎,獲外區用家以795萬承接,呎價13406元,同屬市價水平。原業主2012年以695萬購入單位,持貨12年轉售,帳面獲利100萬,期內單位升值約14%。
市場消息透露,藍田滙景花園5座高層B室,面積537方呎,最終獲首置客以700萬承接,呎價13035元,屬市價成交。原業主2021年以846萬購入單位,持貨逾3年轉售,帳面蝕讓約146萬,期內單位跌價逾17%。
荔枝角美孚新邨1期百老匯街2號低層A室,面積885方呎,最新以800萬易手,呎價9040元。原業主於2012年以655萬購入單位,帳面獲利145萬,期內單位升值22%。
祥益高級經理林家倫透露,天水圍嘉湖山莊美湖居1座低層A室,面積629方呎,套3房間隔,區內換樓客原本預算約460萬,最後提價35萬至495萬承接,呎價7870元,屬市價成交。