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每週樓市評論
量化貨幣下的樓市變數
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2016-09-06
*轉載自2016年09月06日的CAPITAL雜誌
(按圖放大)
環球量化貨幣潮之下,社會就要面對貨幣過多但貨品有限的局面!即是市場價格會出現上升!這其實是一場洗劫,我們極可能面對以下幾種困境……
(1) 如果普遍市場價格上升,但是樓價升幅追不上的話,那即是說我們的財富更徹底被蒸發在貨幣貶值及消耗在物價升值之中。
(2) 如果普遍市場價格上升,就算樓價上升幅度與量化貨幣幅度相若,我們只能保護到部分財富,令資產的值可保存,但市民財富同樣會被物價升值所消耗!不過,縱使如此,上升了的樓價仍要抵受美國「剪羊毛」的蹂躪,當美國配合「國際動亂及金融災難」將美元回收及升值時,經濟不景一樣會令升了的樓價暴跌,最後也會令資產市場財富蒸發!我們不單止為美國量化貨幣找數,更加要再次付出代價為美元還原未「印銀紙」前的強盛、甚至更強盛!
(3) 當然作為任何一個政府,面對美國牽起的環球量化貨幣巨浪,他一定會追求做好兩件事情!
第一是想控制樓價上升與量化貨幣幅度相若,然後想辦法保護樓價不下跌,想樓價升後不跌,其實就是減泡沫、限借貸、增供應、唱哀歌,這方面,香港政府做得很好,現在香港樓價在樓市辣招及各項政策之下,升得比其他城市少!借貸率不斷下降!樓市被不斷降溫!民緒令「假劈勢」不斷出現為市場作出小調節,這些過去我已發表不少,問題是如何分配利益的部份!
另一樣政府想做的是「避免量化貨幣衍生的資金浪湧入民生市場」令物價及通脹上升!只要樓價合乎貨幣增加的比例,上升了後能鞏固,而民生物價包括衣、食、行的價格能保持低增長,我們受QE蹂躪便最少,看這幾年香港的通脹率,政府在這方面也做得算成功,只是,蹂躪大減其實已對社會有極大的創傷,足以遺害我們兩代的幸福了!
資金潮避免進入了民生市場,結果便更集中在資產市場,同時也囤積在資金市場,這就是香港的M3在近年倍增的原因,這除了令「樓價難跌,息口難升」外,通脹低也衍生低加薪率!令人工與資產距離愈來愈遙遠,如此發展下去,貧富各走極端去到一個極限,社會就會出現美歐式的分裂! 這種分裂最後一定是以悲劇收場的,我輩較長者,有責任在下代的悲劇未發生前盡力挽救,縱使心內知道劫數難逃。
貨幣戰爭發展到了現在,我們要處理的已由貨幣攻堅去到内戰(QE衍生的内部矛盾及衝突),處理衝突關鍵在於是否更合理分配利益,可惜政客和學者們也都忽略了在珍貴的時光裏好好爭取!反而沉迷去做無意義的文革式批鬥!這可能是中國人的特性,就是無論你從哪一個政治理念作起點,其實骨子内的本質也是喜歡鬥爭!而荒廢甚至抗拒建設!
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環球量化貨幣潮之下,社會就要面對貨幣過多但貨品有限的局面!即是市場價格會出現上升!這其實是一場洗劫,我們極可能面對以下幾種困境……
(1) 如果普遍市場價格上升,但是樓價升幅追不上的話,那即是說我們的財富更徹底被蒸發在貨幣貶值及消耗在物價升值之中。
(2) 如果普遍市場價格上升,就算樓價上升幅度與量化貨幣幅度相若,我們只能保護到部分財富,令資產的值可保存,但市民財富同樣會被物價升值所消耗!不過,縱使如此,上升了的樓價仍要抵受美國「剪羊毛」的蹂躪,當美國配合「國際動亂及金融災難」將美元回收及升值時,經濟不景一樣會令升了的樓價暴跌,最後也會令資產市場財富蒸發!我們不單止為美國量化貨幣找數,更加要再次付出代價為美元還原未「印銀紙」前的強盛、甚至更強盛!
(3) 當然作為任何一個政府,面對美國牽起的環球量化貨幣巨浪,他一定會追求做好兩件事情!
第一是想控制樓價上升與量化貨幣幅度相若,然後想辦法保護樓價不下跌,想樓價升後不跌,其實就是減泡沫、限借貸、增供應、唱哀歌,這方面,香港政府做得很好,現在香港樓價在樓市辣招及各項政策之下,升得比其他城市少!借貸率不斷下降!樓市被不斷降溫!民緒令「假劈勢」不斷出現為市場作出小調節,這些過去我已發表不少,問題是如何分配利益的部份!
另一樣政府想做的是「避免量化貨幣衍生的資金浪湧入民生市場」令物價及通脹上升!只要樓價合乎貨幣增加的比例,上升了後能鞏固,而民生物價包括衣、食、行的價格能保持低增長,我們受QE蹂躪便最少,看這幾年香港的通脹率,政府在這方面也做得算成功,只是,蹂躪大減其實已對社會有極大的創傷,足以遺害我們兩代的幸福了!
資金潮避免進入了民生市場,結果便更集中在資產市場,同時也囤積在資金市場,這就是香港的M3在近年倍增的原因,這除了令「樓價難跌,息口難升」外,通脹低也衍生低加薪率!令人工與資產距離愈來愈遙遠,如此發展下去,貧富各走極端去到一個極限,社會就會出現美歐式的分裂! 這種分裂最後一定是以悲劇收場的,我輩較長者,有責任在下代的悲劇未發生前盡力挽救,縱使心內知道劫數難逃。
貨幣戰爭發展到了現在,我們要處理的已由貨幣攻堅去到内戰(QE衍生的内部矛盾及衝突),處理衝突關鍵在於是否更合理分配利益,可惜政客和學者們也都忽略了在珍貴的時光裏好好爭取!反而沉迷去做無意義的文革式批鬥!這可能是中國人的特性,就是無論你從哪一個政治理念作起點,其實骨子内的本質也是喜歡鬥爭!而荒廢甚至抗拒建設!