每週樓市評論

悲情樓市不會長久

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2023-12-15

*轉載自2023年12月15日的經濟日報

(按圖放大)

原文：

社會的風氣改變了，昔日不會將壞消息當了是喜訊去幸災樂禍的！過去人們遇上困境仍會歡迎有理據的好消息出現！但現在世情卻抗拒有利的消息！縱使面對困難的當事人，也只是想證明「我今日不順利是因為經濟沒有得救」，多於去掌握「明天會更好」的機會！

縱使人心思變，人們陷入了悲情，人們見到好的變化也不敢說好消息了！不過，筆者仍堅持勇敢地和大家分享個人所見！

近年樓市低迷是因為兩個主因：一是悲情氾濫！另一是高息引起的「定期存款熱潮」！但其實這兩方面也開始有了變化。

定期的高息回報，最顛峰的時候很多人做定期獲得5厘以上的收益，曾幾何時香港只是有1.8%左右的通脹率，可想而知是相當吸引的，去除通脹淨純利有3%以上，有關的吸引是源於收息遠高於通脹或GDP。但是，最近通脹已達2.7%，很大機會走向3%以上，即是說定期收息的回報是過了最可觀的時候，已經由絕對性光環變為相對性光環，我們見到截至10月底的M3數字反映過去約20個月定期存款不斷增加的趨勢已初步終止，定期存款在10月份初步減少了逾700億元，這和最近樓市是多了人用現金一次過付清樓價買樓的個案及樓市最低潮回暖是相配合的。

很多人費盡唇舌，甚至有些人歇斯底里去要求政府撤辣。高官回應表述樓市不需要全面撤辣，只需作出優化就足夠。筆者認為現在的注意力是放錯了地方，對於公眾或者尤其是站在年青小市民的角度來說，如果為他們的利益重整房屋政策，重點有兩方面，第一是轉流率，這方面是有進步！但第二是能達到財富轉移的效果，這點是嚴重被忽略的！所謂財富轉移，即是要將原本得到過多機會的人士，透過市場不景轉售到較貧困人士的手上，市場的低價成交就是一個例子！那即是說改善財富結構是要透過成交！如果情況仍然未理想，樓價雖然下跌，但是人們在悲情下也不敢入市！財富沒有得到轉移，即是說當市道轉好的時候，仍然是有錢人佔優勢最大。草根和年輕人的上車機會可以說是悲情下短暫的入市時刻。

球王美斯來港作賽有一個啟示，不同光譜立場的人也視為好事，準備「撲飛」！這反映極端悲情始終會過去！在現金流不單沒有消失和空前強勁之下，將來樓市恢復時會回復得較快！當下成交量已由谷底回升！筆者相信成交價調整3%就找到谷底，然後會進入另一波的上升軌道！

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