每日新聞摘要
每日新聞摘要 10.05.24
2024-05-10
(明報)YOHO Hub II收8700票 超額40倍 港島南岸Blue Coast 三房餘貨加價最多5% 焦點新盤、新地（0016）旗下元朗現樓項目The YOHO Hub II，明日首輪推售的210伙，市場消息指項目7日累收逾8700張入票、超額逾40倍，為今年超額認購倍數第二高新盤，僅次於上月初開售、首輪超額約65倍的長實（1113）及港鐵（0066）黃竹坑港島南岸Blue Coast。事實上，Blue Coast部分單位已經提價3%至5%，並計劃短期內再調整餘下單位售價及折扣優惠。 目前已屆現樓的The YOHO Hub II，4月底公布首批188伙的折實均呎為14,338元，重返2017年同系Grand YOHO第2期首推水平，其後加推94伙，明日於九龍站環球貿易廣場首輪發售210伙；單位折實價682.92萬至1332.56萬元、折實呎價約1.3萬至1.62萬元，整批折實均呎14,550元。銷售當日分A、B兩組時段，A組買家需選購1個實用面積600方呎以上單位，最多購4伙；B組買家最多購兩伙。 滙都累售近300伙 吸金15億 The YOHO Hub II 開售在即，新界西北區其他新盤，亦具不俗承接力；泛海（0129）執行董事關堡林表示，集團旗下元朗洪水橋滙都I，屬北部都會區內售價具相當市場競爭力的新盤，項目自2月底「撤辣」以來沽約160多伙，成交價357萬至742萬餘元，當中約五成屬樓價500萬元以下細單位，令去年夏天推出至今的累積單位總數，增至近300伙、吸金總額近15億元；滙都I屬洪水橋規模最大型全新住宅，預計關鍵日期為明年中，樓花期約1年。 Blue Coast 4房售3747萬 呎價2.96萬 至於4月開售迄今累售約563伙、套現逾106億元的Blue Coast，長實新近修訂價單，顯示4伙3房單位提價3%至5%，以實用面積為750方呎的第2B座37樓A室的加幅最大，新定價為2435.6萬元，較舊價貴5%；若扣除最高15%折扣後，最新折實價2070.3萬元，折實呎價2.76萬元。Blue Coast加價後，昨日亦新售出第1A高層A室，實用面積1263方呎4房戶，成交價3747.4萬元，實呎2.96萬元。 此外，啟德跑道區MIAMI QUAY I於周日現樓重推60伙之際，同區由恒地（0012）牽頭發展的天瀧最新售出第2座21樓B室，實用面積1002方呎3房間隔，以3306萬元售出、實呎近3.3萬元。項目去年中開售至今累沽59伙，吸金總額逾25.4億元。不過，跑道區同區、中海外（0688）旗下維港1號新錄9宗撻訂，全屬兩房戶，涉總成交金額逾1億元，以買家支付樓價10%作訂金計，料遭殺訂約1015萬元。 (東方)二手樓蝕讓縮43% 4月錄257宗 將軍澳續重災 隨着整體二手交投減少，4月出現的貶值個案同時回落。綜合市場資料，期內有至少257宗同類跌價成交，按月減少約43%，但仍屬高水平，將軍澳繼續為重災區，涉及宗數近60宗屬各區中最顯著。樓價繼續倒流，沙田帝堡城兩房成交價重返10年前水平，原業主持貨約7年帳面輸12%離場。 資料顯示，3月份二手市場出現超過450宗帳面貶值個案，上月減少逾190宗，期內樓價蒸發逾4億元。當中有至少53宗屬2021年或以後購入轉手成交，佔整體比例約20%，而佔比最大為2019年入市個案，涉及至少57宗，佔比逾22%。 最少15宗貶幅逾三成 上月共錄至少15宗貶值幅度逾30%的二手買賣，並以銀主出貨態度最進取，大埔康樂園同類洋房，市傳以約2,000萬元轉手，較2015年購入價帳面低逾52%，為期內樓價跌幅最大轉讓。另沙田玖瓏山一伙四房銀主盤，上月拍賣場以1,620萬元拍出，較2021年入貨價帳面低約34%。 分區方面，將軍澳上月出現至少58宗帳面低於購入價的二手成交，佔全月約261宗的逾22%，而區內跌價成交中，佔逾40%為日出康城二手屋苑。元朗新盤低開，區內二手市場上月出現至少41宗貶值轉讓，佔全區整體成交中逾44%。 帝堡城售572萬返10年前 近日二手樓價回落，市場蝕讓持續湧現。富堡城物業廖志財表示，帝堡城6座低層E室，實用面積約547方呎，有裝修，3月叫價640萬元放售，減價至以572萬元成交，兩房戶做價跌穿「6球」重回2014年價位，呎價約10,457元。原業主2017年5月以650萬元購入，帳面蝕78萬元。 美聯楊浩然稱，大埔天鑽18座低層D室三房戶，實用面積約586方呎，議價24萬元，以706萬元獲承接，呎價約12,048元。資料顯示，單位2021年成交價為864萬元，帳面跌價約18.3%。 市區盤情況相若。市場消息透露，紅磡黃埔花園4期1座低層單位，屬套三房間隔，市傳以778萬元售出，呎價約12,025元，約4年帳面蝕逾220萬元。 單幢樓跌勢更明顯。中原張永泉表示，灣仔東基大廈高層4室一房戶，開價450萬元，投資者以406萬元購入收租，呎價約14,196元，原業主持貨約5年，帳面虧損174萬元，單位貶值約30%。 (星島)洪水橋純商業規劃欠發展誘因 踏入後疫情時代，工作及生活模式出現轉變，趨向在家工作或混合工作模式，目前本港商廈空置率高企之際，洪水橋/?村新發展區第二期發展用地首階段原址換地申請已於上月底截止，涉約1180萬方呎商業樓面，有本港主要發展商直言換地規模大，純商業發展規劃並不合時宜，更欠缺發展誘因，建議政府將40%樓面改劃為住宅地，估計可提供8000至10000伙供應，以打造中央活力區，迎合目前社會發展趨勢。 近年政府加快發展北都，其中洪水橋/?村新發展區第二期發展用地、首階段原址換地申請已於上月底截止。有不願透露身份的本港主要發展商向本報透露，在後疫情時代，全球各大城市寫字樓空置率居高不下，本港首季寫字樓空置率達17%，坦言洪水橋/?村新發展區第二期發展，在單一商業規劃下未能與時並進，認為純商業發展規劃並不合時宜，商業用地供應過多而缺少住宅用地，使洪水橋市中心在夜晚和周末缺乏活力，認為政府需要避免寫字樓供過於求情況。 先行先試打造中央活力區 該發展商建議當局可採用「先行先試」模式，在洪水橋市中心物色個別地塊，試行中央活力區（CSD）規劃發展概念，採用「混合發展」模式，在原本高達968.76萬方呎純商業樓面規劃中，將其中40%樓面改為住宅或混合用途，估計可提供8000至10000伙住宅供應，並加入文化、創意及社區等元素，令土地用途可以有更大彈性，協助打造充滿活力城市中心。 換地規模太大 業界或棄發展 本港亦有不少例子參考，如市建局觀塘市中心第四、五期發展區重建項目在純商業發展下於去年2月流標後，該局亦修改項目發展，採用「垂直城市」概念，由純商業改為混合用途發展，在發展中預留足夠的彈性，加入不超過118.51萬方呎住宅樓面，佔總樓面約4成，並允許住宅與非住宅發展在水平上和垂直上互相兼容。 該名發展商直言換地規模太大，令人質疑市場能否承接如此龐大純商業樓面，加上補地價金額動輒涉及數百億元，還未計發展成本，在現時市況不景下，發展商會對大型項目更審慎，若規劃不作改變，要於明年3月底前完成換地安排極具挑戰，在現階段初步不排除傾向放棄發展。若由政府收回，則將加重庫房財政壓力。 估計可提供約1萬伙住宅 上述地區換地申請已於上月底截止申請，接納補地價期限為明年3月31日，發展商認為申請及磋商時間太短，僅一年便要完成補地價，是不現實安排，即使要「提速」亦不可能不顧及實際需要。建議政府考慮分階段提交第二期發展範圍用地，換地申請及分階段補地價，或者先集中發展已有基建支持土地，並延長完成換地基本條款期限。 發展商強調，該區基建未能配合土地發展時間表，項目發展期一般需時5至6年，若在明年落實補地價，項目可在2030年至2031年落成，但按政府預計，當區主要基建設施需待2034年才完成，換言之，基建與土地發展時間未能同步。 (星島)上月鐵路盤錄898宗成交升86% 鐵路盤向來不乏承接，政府全面「撤辣」之後，交投明顯增加。一項統計顯示，4月份75大鐵路沿線屋苑，合共錄得約898宗買賣，按月增加約85.9%，創13個月新高，當中將軍澳日出康城二手註冊量按月大增66宗或逾1.5倍最多。 美聯研究中心綜合土地註冊處資料顯示，上月75大鐵路沿線屋苑，合共錄約898宗二手註冊，較3月483宗，按月大幅增加約85.9%，但鑑於簽署買賣合約至遞交至土地註冊處登記需時，上述註冊量尚未完全反映4月份全面撤辣後的市況。 若按鐵路線劃分，75大鐵路沿線屋苑中，其中8條鐵路線屋苑註冊量顯著增加。美聯首席分析師劉嘉輝指出，增幅最多為將軍澳線，註冊量為172宗，較3月72宗，大增100宗或約1.4倍；增幅居於次席為東涌線，較3月25宗，增加31宗，增幅逾1.2倍；此外，屯馬線註冊量增幅逾80%，增幅逾70%的還有東鐵線及南港島線，分別按月增加約78.7%及約73.9%。 創13個月新高 註冊量排名方面，將軍澳日出康城二手註冊量4月錄約109宗，較3月43宗大增66宗，增幅逾1.5倍，成為4月突破百宗註冊的屋苑，期內註冊平均呎價約12839元，較3月平均呎價13146元，按月下跌307元或約2.3%；天水圍嘉湖山莊則以76宗登記緊隨其後，較3月47宗二手註冊量，增加29宗，按月增幅約61.7%，期內註冊平均呎價錄約8531元，較3月增加177元，按月上升約2.1%；荔枝角美孚新邨以56宗註冊排名第三，宗數按月亦增約80.6%。 樓價方面，最活躍10個屋苑中呎價「8升2跌」，其中升幅最大的是沙田第一城，月內註冊平均呎價錄約13164元，較3月12132元，增加1032元，按月升約8.5%；其次是紅磡黃埔花園，呎價為13029元，較3月12150元，增加879元，按月升約7.2%；宗數排名第三的荔枝角美孚新邨，呎價按月升約6.6%。至於呎價下跌的屋苑中，以鰂魚涌太古城跌幅最大，月內註冊平均呎價錄約14763元，按月跌約3.8%。 (星島)Blue Coast三房加價3%至5% 鐵路新盤銷情理想，部分單位隨即加價；由長實與港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋項目Blue Coast昨更新價單，有4伙3房戶加價3%至5%，發展商指屬溫和加幅，還未到成本價。 發展商：屬溫和加幅 上述單位面積750至773方呎，當中加幅最多為2B座37樓A室，面積750方呎，最新價單定價為2435.6萬，對比上月初的2319.6萬，調高約116萬或約5%，價單呎價約32475元，扣除15%折扣優惠後，折實售價約2070.3萬，折實呎價約27604元。 另有3伙均屬2A座的中高層B室，面積均為773方呎，均提價約3%，當中2A座29樓B室，價單定價由上月2231.3萬，加價66.9萬至2298.2萬，折實售價約1953.5萬，折實呎價約25272元。 長實營業部助理首席經理楊桂玲表示，Blue Coast是次提價單位加幅約3%至5%，仍屬溫和加幅，還未到成本價，相信餘下單位仍會陸續於短期內調整售價及優惠。該盤開售至今累售562伙，佔已推出可發售單逾88%，套現逾106億。 另外，系內沙田九肚的名日．九肚山再錄4房池景系列單位成交，為2座9樓A室，面積1213方呎，成交價1868.3萬，呎價約15402元，擁泳池景及沙田海景。消息指買家於附近學府工作，心儀項目鄰近上班地點，景觀開揚，間隔實用舒適。而事實上，名日．九肚山是最近中文大學的半山豪宅新盤，備受不少專業人士追捧。 長實營業經理詹勳榮表示，項目自「五一黃金周」後短短9日售出11伙4房戶，包括以價單及招標形式售出，合共套現逾2.13億。有見市場反應熱烈，發展商不排除之後會削減優惠。
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。