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簡介
之前，我利用差估署“香港物業報告”內的數據去分析工廈整體情況，以及工廈活化政策如何影響工廈前景。本篇文章將會利用數據去分析各區工廈空置及需求情況，以及其變化趨勢。還有，我會嘗試解釋各區工廈空置高低的特徵。
存量與空置的關係
根據差估署香港物業報告，非住宅樓宇（包括工廈）的面積是以「內部樓面面積」來計算， 量度範圍是有關單位牆壁( 或與毗連單位的共用牆﹚ 向內的一面所圍繞的全部面積，而下文所有分析是按這個量度原則去進行。
首先，我想講講各區工廈的存量分佈。截至2013年12月末，私人分層工廈的存量約1,716萬平方米，而各區的存量分佈如圖1：
各區工廈存量分佈這點是很重要，因為各區存量高低可影響其空置率高低。根據圖2，若撇除存量極少的區域（如中西區及西貢區），存量介乎於2% - 7% 的區域普遍有較低的空置率，某些區域如深水埗、九龍城、屯門、元朗、北區、大埔及沙田等，其工廈空置率範圍僅約1% - 3.9%左右，詳情可參閱圖2的黃色區域。
相反，而一些存量較大的區域如觀塘、葵青及荃灣則有較高的空置率，其空置率約6% - 9%，詳情可參閱圖2的綠色區域。之後，筆者會講講各區空置情況及趨勢。
註解：
1) 灣仔區及離島區沒有工廈。
2) 觀塘區包括油塘內的工廈。由於位置問題，油塘區將工廈由發展商持有且隨時準備更改規劃及發展，油塘工廈的高空置情況頗為嚴重，因而會扯高觀塘區整體工廈的空置率。
根據圖3，由1997年起，工廈空置率在下跌中。但是，工廈空置率由2012年的5%升至2013年的5.8%，空置率上升的主要原因主要來自2個區域，荃灣及葵青。截至2012年年末，工廈空置量約863,200平方米，2013年上升至988,800平方米，期間增加了125,600平方米；其中，2012 - 2013年期間，葵青及荃灣區的空置量分別上升了61,400平方米及52,700平方米，這兩區空置量合共上升114,100平方米，因而導致整體工廈空置率由5%上升至5.8%。
從圖4去看，荃灣、葵青及觀塘這3個區的空置量已佔整體空置量的64%，但這3個區的工廈存量只佔51.4%。有一點要注意，於2013年，荃灣及葵青兩區的空置量約412,700平方米。
各區工廈之非當年落成空置率趨勢
在以下部份，我會分析各區的空置情況及變化趨勢，並會嘗試解釋各區空置變化的原因。不過，我投資工廈的年資尚淺，如有不足，各位讀者請在留言區補充。其次，我只會講一些存量較大的區域之空置率變化，而一些存量太小的區域將不會詳述（例如：中西區、油尖旺、大埔、北區、元朗、西貢及離島區，至於各區工廈存量比例可參閱圖1）。
由於個別區域的工廈會有新落成，當年新落成的工廈會有當年空置的情況，因為工廈當年落成及入伙，一來招租及用戶填滿新落成單位須要一段時間，以及用戶進行內部裝修，基本上當年落成的新單位很難於當年被用戶吸收及使用，以致工廈年內落成空置率過去幾年處於近100% 的水平，如圖5。因此，在進行空置（甚至需求）分析時，我會撇除當年落成、當年空置的工廈存量，詳細原因可參閱筆者舊文“ 五乾 六缺 七爆邊 淡淡齊齊企錯邊！！ ” 之“後記”部份 。
開始前，想講講分區圖表內的線及 bar，如下：
● 藍色 bar 為當年落成量；
● 紅色 bar 為非當年落成之空置量（即：差估署空置量 - 屬於當年落成之空置量）；
● 紫色線為差估署的空置率；
● 綠色線為非當年落成之空置率；
荃灣區（荃灣、梨木樹、汀九、深井、青龍頭、馬灣及欣澳）
截至2013年12月，荃灣區工廈樓面面積約232.5萬平方米，其存量佔全港約13.5%，荃工存量全港排第3。由2004 - 2009年，荃灣區沒有任何新落成的工廈，其空置率沒有太大變化，一直維持在7.5% - 8% 左右附近徘徊，反映這幾年荃工需求沒有很明顯的增長，在2008 - 2009年金融海嘯時，受經濟變差影響，其空置率更升至9.3%，不過在海嘯期間，全港工廈空置情況都有不同程度的上升。荃工空置數據及趨勢圖，可參閱圖6。
由2010起至2012年，荃工之差估署空置率（紫色線）或者非當年落成的空置率（綠色線）都有十分明顯的下降趨勢，反映該段期間市場對荃工的需求明顯上升。有一點要留意，2004 - 2011年荃工近乎沒有新工廈落成，反映2010 - 2012年荃工空置下跌顯示需求增長是集中在一些傳統工廈內。
在2012年末，荃工有約46,200平方米（內部樓面面積）新工廈落成，應屬於One Mid Town。若以差估署的空置定義去看 （紫色線），由於2012年年內落成空置率為100%，即One Mid Town 46,200平方米的新落成已全數計入2012年末的空置及空置率內。在這情況下，荃工空置率仍能由2011年的7.5%跌至2012年的7.2%，反映2010 - 2012年市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
由於根據差估署數據（圖5），年內新落成空置率普遍在100% 的高水平。若單看差估署空置數據跨年期的變化去看需求增長或衰減，很容易被年內新落成的必然空置所干擾。因此，當看某區需求（空置）變化時，我會把年內新落成的必然空置分別在計算空置量及存量時剔除，然後去計算非當年落成的空置率（綠色線）。而荃工的非當年落成的空置率由2009年的9.3%一直下跌至2012年的5.2%，反映期間市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
在2013年末時，One Mid Town 的空置變成2013年的非當年落成的空置，而荃工的非當年落成的空置量由2012年的115,800平方米（5.2%）升至2013年的149,600平方米（6.6%），主要反映 One Mid Town的空置在2013年間並未完全被市場所吸納，市場的吸納速度並不算太理想。此外，該區的傳統工廈需求在2013年亦沒有很大增長。
在2013年，荃灣有69,500平方米新落成，應屬於TML Tower的新落成，而差估署2013年的空置率 （紫色線）急升至9.2%，主要是 TML的新落成空置及 One Mid Town 仍未被使用的單位所致。從另一角度去看，2013年荃工的非當年落成的空置率（綠色線）並沒有計入 TML Tower 的年內新落成的必然空置，因此2014年荃工的非當年落成的空置率有可能會大幅上升。
在有新落成工廈的區域空置時，其實要分開新型工廈及傳統工廈去考慮。新型工廈有玻璃幕牆，豪華大堂，更有中央冷氣提供，以及甚至是甲廈式的管理，管理費好似要$3.X / 呎。而傳統工廈，大堂、燈光及其他裝潢設施十分簡陋，管理費最平約$0.6 - $0.7 / 呎。明顯兩種不同工廈有完全不同的客源，這點讀者要留意。
葵青區（葵涌及青衣）
截至2013年12月，葵青區工廈樓面面積約329.9萬平方米，其存量佔全港約19.2%，葵青區工廈存量全港排第1。由2004 - 2013年，葵青區近乎沒有任何新落成的工廈。除2012年年末該區工廈空置率跌至4.1%外，其餘時間大多在6 – 8%不算低的水平徘徊，詳情如圖7。從地圖上看，荃灣區與葵青區的工廈區域十分接近，但這兩個區合共卻佔全港的工廈存量的32.7%，以致有關空置難以被市場完全吸收，使到這兩區的空置率一直處於較高的水平。
沙田區（大圍、沙田、火炭、馬料水、烏溪沙及馬鞍山）
截至2013年12月，沙田區工廈樓面面積約111.5萬平方米，其存量佔全港約6.5%，不算高。而沙田區工廈主要集中在火炭及石門。由2004 - 2013年，沙田區沒有任何新落成的工廈。從圖8所見，沙田區工廈空置率由2004年高位的8.5%，跌至2012年末最低的2.2%，近乎 fully utilize 的階段，反映需求殷切。2013年則上升至3.6%，儘管上升，但仍屬偏低水平。
屯門區（大欖涌、掃管笏、屯門及藍地）
關於屯門區及其工廈，我想用較多篇幅去講講，首先想講下空置數據變化、基建、甚至工廈活化如何影響屯工。
截至2013年12月，屯門區工廈樓面面積約147.65萬平方米，其存量佔全港約8.6%，不算多亦不算少。由2004 - 2013年，屯門區近乎沒有任何新落成的工廈。根據圖10，2004年屯工空置率約14.5%，去到2013年屯工空置率更跌至1%（空置量只有14,600平方米），在我認知的范圍內，這是各類工商物業中最低的空置數據。過去10年，屯門工廈吸納速度、需求增長十分不錯，而且屯工目前已處於百分百被使用階段。屯工租金升幅十分理想，普遍呎租由三年前的$5 - $6，升至近期的$8.X - $10，與目前葵荃工廈呎租水平相差不遠。
由於興建港珠澳大僑，政府亦同時興建屯門至赤鱲角連接路，提供往來新界西北與大嶼山最直接的路線，現在屯門南 – 香港國際機場的路程約35公里。屯門至赤鱲角連接路工程完成後，相關路程縮短22公里至13公里，屯門將變成接連機場最近的工廈區，車程路線可參閱圖11，屯門可以經深圳灣大橋直上深圳，屯門比葵荃及其他區域上深圳更可省一大段車程。同時，屯門工廈存量佔全港約8.6%，存量不多，相關單位容易被吸納。
根據圖12，東涌及屯門在整個港珠澳大橋落成後，將變成香港接連廣東省各大城市的重要交通輸杻及人流交匯點。因此，筆者預期未來屯門各類型物業的需求將會上升，包括工廈。但是，屯工目前只有1%（14,600平方米）空置，正處於供不應求的階段，在目前呎價約$2,000多的水平下（連建築費可能都未夠cover），基本屯門不可能出現工廈新供應，未來屯門工廈應可看高一線。如果屯門有地，我相信政府首選應用來起住宅，而不是起工廈。目前，港珠澳大橋新增需求因素並未出現，屯工空置率已去到1%。若然港珠澳落成後，屯工需求情況可能更不得了。
圖11
圖12
根據2014年8月27日經濟日報的報導，屯門有5楝工廈（79.55萬呎，約73,930平方米）已獲批活化至寫字樓及零售項目，這5楝工廈與屯門西鐵站相距不遠，其中3楝更為「波叔」擁有。關於屯工活化有兩點要留意：
第一點，當某工廈進行活化改裝，該棟工廈原有的租客便須要遷出及搬至其他工廈繼續營業，現在屯工有74,000平方米的工廈的用戶將要遷出，但是，屯工目前空置量只有14,600平方米，現存單位根本不足以應付遷出用戶的需求。
第二點，據筆者一位熟悉屯工朋友的非正式統計，屯工目前有90多楝工廈，其中30多楝為單一業主所擁有，單一業權比例最高，這樣申請活化的難度會較低，不過工廈活化措施的截止申請日期為2016年3月31日止。
圖13
至於其他九龍及港島區工廈的空置情況，將另文分析，待續。
之前，我利用差估署“香港物業報告”內的數據去分析工廈整體情況，以及工廈活化政策如何影響工廈前景。本篇文章將會利用數據去分析各區工廈空置及需求情況，以及其變化趨勢。還有，我會嘗試解釋各區工廈空置高低的特徵。
存量與空置的關係
根據差估署香港物業報告，非住宅樓宇（包括工廈）的面積是以「內部樓面面積」來計算， 量度範圍是有關單位牆壁( 或與毗連單位的共用牆﹚ 向內的一面所圍繞的全部面積，而下文所有分析是按這個量度原則去進行。
首先，我想講講各區工廈的存量分佈。截至2013年12月末，私人分層工廈的存量約1,716萬平方米，而各區的存量分佈如圖1：
各區工廈存量分佈這點是很重要，因為各區存量高低可影響其空置率高低。根據圖2，若撇除存量極少的區域（如中西區及西貢區），存量介乎於2% - 7% 的區域普遍有較低的空置率，某些區域如深水埗、九龍城、屯門、元朗、北區、大埔及沙田等，其工廈空置率範圍僅約1% - 3.9%左右，詳情可參閱圖2的黃色區域。
相反，而一些存量較大的區域如觀塘、葵青及荃灣則有較高的空置率，其空置率約6% - 9%，詳情可參閱圖2的綠色區域。之後，筆者會講講各區空置情況及趨勢。
註解：
1) 灣仔區及離島區沒有工廈。
2) 觀塘區包括油塘內的工廈。由於位置問題，油塘區將工廈由發展商持有且隨時準備更改規劃及發展，油塘工廈的高空置情況頗為嚴重，因而會扯高觀塘區整體工廈的空置率。
根據圖3，由1997年起，工廈空置率在下跌中。但是，工廈空置率由2012年的5%升至2013年的5.8%，空置率上升的主要原因主要來自2個區域，荃灣及葵青。截至2012年年末，工廈空置量約863,200平方米，2013年上升至988,800平方米，期間增加了125,600平方米；其中，2012 - 2013年期間，葵青及荃灣區的空置量分別上升了61,400平方米及52,700平方米，這兩區空置量合共上升114,100平方米，因而導致整體工廈空置率由5%上升至5.8%。
從圖4去看，荃灣、葵青及觀塘這3個區的空置量已佔整體空置量的64%，但這3個區的工廈存量只佔51.4%。有一點要注意，於2013年，荃灣及葵青兩區的空置量約412,700平方米。
各區工廈之非當年落成空置率趨勢
在以下部份，我會分析各區的空置情況及變化趨勢，並會嘗試解釋各區空置變化的原因。不過，我投資工廈的年資尚淺，如有不足，各位讀者請在留言區補充。其次，我只會講一些存量較大的區域之空置率變化，而一些存量太小的區域將不會詳述（例如：中西區、油尖旺、大埔、北區、元朗、西貢及離島區，至於各區工廈存量比例可參閱圖1）。
由於個別區域的工廈會有新落成，當年新落成的工廈會有當年空置的情況，因為工廈當年落成及入伙，一來招租及用戶填滿新落成單位須要一段時間，以及用戶進行內部裝修，基本上當年落成的新單位很難於當年被用戶吸收及使用，以致工廈年內落成空置率過去幾年處於近100% 的水平，如圖5。因此，在進行空置（甚至需求）分析時，我會撇除當年落成、當年空置的工廈存量，詳細原因可參閱筆者舊文“ 五乾 六缺 七爆邊 淡淡齊齊企錯邊！！ ” 之“後記”部份 。
開始前，想講講分區圖表內的線及 bar，如下：
● 藍色 bar 為當年落成量；
● 紅色 bar 為非當年落成之空置量（即：差估署空置量 - 屬於當年落成之空置量）；
● 紫色線為差估署的空置率；
● 綠色線為非當年落成之空置率；
荃灣區（荃灣、梨木樹、汀九、深井、青龍頭、馬灣及欣澳）
截至2013年12月，荃灣區工廈樓面面積約232.5萬平方米，其存量佔全港約13.5%，荃工存量全港排第3。由2004 - 2009年，荃灣區沒有任何新落成的工廈，其空置率沒有太大變化，一直維持在7.5% - 8% 左右附近徘徊，反映這幾年荃工需求沒有很明顯的增長，在2008 - 2009年金融海嘯時，受經濟變差影響，其空置率更升至9.3%，不過在海嘯期間，全港工廈空置情況都有不同程度的上升。荃工空置數據及趨勢圖，可參閱圖6。
由2010起至2012年，荃工之差估署空置率（紫色線）或者非當年落成的空置率（綠色線）都有十分明顯的下降趨勢，反映該段期間市場對荃工的需求明顯上升。有一點要留意，2004 - 2011年荃工近乎沒有新工廈落成，反映2010 - 2012年荃工空置下跌顯示需求增長是集中在一些傳統工廈內。
在2012年末，荃工有約46,200平方米（內部樓面面積）新工廈落成，應屬於One Mid Town。若以差估署的空置定義去看 （紫色線），由於2012年年內落成空置率為100%，即One Mid Town 46,200平方米的新落成已全數計入2012年末的空置及空置率內。在這情況下，荃工空置率仍能由2011年的7.5%跌至2012年的7.2%，反映2010 - 2012年市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
由於根據差估署數據（圖5），年內新落成空置率普遍在100% 的高水平。若單看差估署空置數據跨年期的變化去看需求增長或衰減，很容易被年內新落成的必然空置所干擾。因此，當看某區需求（空置）變化時，我會把年內新落成的必然空置分別在計算空置量及存量時剔除，然後去計算非當年落成的空置率（綠色線）。而荃工的非當年落成的空置率由2009年的9.3%一直下跌至2012年的5.2%，反映期間市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
在2013年末時，One Mid Town 的空置變成2013年的非當年落成的空置，而荃工的非當年落成的空置量由2012年的115,800平方米（5.2%）升至2013年的149,600平方米（6.6%），主要反映 One Mid Town的空置在2013年間並未完全被市場所吸納，市場的吸納速度並不算太理想。此外，該區的傳統工廈需求在2013年亦沒有很大增長。
在2013年，荃灣有69,500平方米新落成，應屬於TML Tower的新落成，而差估署2013年的空置率 （紫色線）急升至9.2%，主要是 TML的新落成空置及 One Mid Town 仍未被使用的單位所致。從另一角度去看，2013年荃工的非當年落成的空置率（綠色線）並沒有計入 TML Tower 的年內新落成的必然空置，因此2014年荃工的非當年落成的空置率有可能會大幅上升。
在有新落成工廈的區域空置時，其實要分開新型工廈及傳統工廈去考慮。新型工廈有玻璃幕牆，豪華大堂，更有中央冷氣提供，以及甚至是甲廈式的管理，管理費好似要$3.X / 呎。而傳統工廈，大堂、燈光及其他裝潢設施十分簡陋，管理費最平約$0.6 - $0.7 / 呎。明顯兩種不同工廈有完全不同的客源，這點讀者要留意。
葵青區（葵涌及青衣）
截至2013年12月，葵青區工廈樓面面積約329.9萬平方米，其存量佔全港約19.2%，葵青區工廈存量全港排第1。由2004 - 2013年，葵青區近乎沒有任何新落成的工廈。除2012年年末該區工廈空置率跌至4.1%外，其餘時間大多在6 – 8%不算低的水平徘徊，詳情如圖7。從地圖上看，荃灣區與葵青區的工廈區域十分接近，但這兩個區合共卻佔全港的工廈存量的32.7%，以致有關空置難以被市場完全吸收，使到這兩區的空置率一直處於較高的水平。
沙田區（大圍、沙田、火炭、馬料水、烏溪沙及馬鞍山）
截至2013年12月，沙田區工廈樓面面積約111.5萬平方米，其存量佔全港約6.5%，不算高。而沙田區工廈主要集中在火炭及石門。由2004 - 2013年，沙田區沒有任何新落成的工廈。從圖8所見，沙田區工廈空置率由2004年高位的8.5%，跌至2012年末最低的2.2%，近乎 fully utilize 的階段，反映需求殷切。2013年則上升至3.6%，儘管上升，但仍屬偏低水平。
屯門區（大欖涌、掃管笏、屯門及藍地）
關於屯門區及其工廈，我想用較多篇幅去講講，首先想講下空置數據變化、基建、甚至工廈活化如何影響屯工。
截至2013年12月，屯門區工廈樓面面積約147.65萬平方米，其存量佔全港約8.6%，不算多亦不算少。由2004 - 2013年，屯門區近乎沒有任何新落成的工廈。根據圖10，2004年屯工空置率約14.5%，去到2013年屯工空置率更跌至1%（空置量只有14,600平方米），在我認知的范圍內，這是各類工商物業中最低的空置數據。過去10年，屯門工廈吸納速度、需求增長十分不錯，而且屯工目前已處於百分百被使用階段。屯工租金升幅十分理想，普遍呎租由三年前的$5 - $6，升至近期的$8.X - $10，與目前葵荃工廈呎租水平相差不遠。
由於興建港珠澳大僑，政府亦同時興建屯門至赤鱲角連接路，提供往來新界西北與大嶼山最直接的路線，現在屯門南 – 香港國際機場的路程約35公里。屯門至赤鱲角連接路工程完成後，相關路程縮短22公里至13公里，屯門將變成接連機場最近的工廈區，車程路線可參閱圖11，屯門可以經深圳灣大橋直上深圳，屯門比葵荃及其他區域上深圳更可省一大段車程。同時，屯門工廈存量佔全港約8.6%，存量不多，相關單位容易被吸納。
根據圖12，東涌及屯門在整個港珠澳大橋落成後，將變成香港接連廣東省各大城市的重要交通輸杻及人流交匯點。因此，筆者預期未來屯門各類型物業的需求將會上升，包括工廈。但是，屯工目前只有1%（14,600平方米）空置，正處於供不應求的階段，在目前呎價約$2,000多的水平下（連建築費可能都未夠cover），基本屯門不可能出現工廈新供應，未來屯門工廈應可看高一線。如果屯門有地，我相信政府首選應用來起住宅，而不是起工廈。目前，港珠澳大橋新增需求因素並未出現，屯工空置率已去到1%。若然港珠澳落成後，屯工需求情況可能更不得了。
圖11
圖12
根據2014年8月27日經濟日報的報導，屯門有5楝工廈（79.55萬呎，約73,930平方米）已獲批活化至寫字樓及零售項目，這5楝工廈與屯門西鐵站相距不遠，其中3楝更為「波叔」擁有。關於屯工活化有兩點要留意：
第一點，當某工廈進行活化改裝，該棟工廈原有的租客便須要遷出及搬至其他工廈繼續營業，現在屯工有74,000平方米的工廈的用戶將要遷出，但是，屯工目前空置量只有14,600平方米，現存單位根本不足以應付遷出用戶的需求。
第二點，據筆者一位熟悉屯工朋友的非正式統計，屯工目前有90多楝工廈，其中30多楝為單一業主所擁有，單一業權比例最高，這樣申請活化的難度會較低，不過工廈活化措施的截止申請日期為2016年3月31日止。
圖13
至於其他九龍及港島區工廈的空置情況，將另文分析，待續。
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