其他新聞
1
特稿
香港房屋政策對樓市影響 (下篇)
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2002-12-28
2. 善用市場的購買力：
二手市場其實有很多購買力是未經使用的，我們是可以透過管理將購買力凝聚及融入市場令市場更加活躍！縱使樓市欠佳其實市場上仍然存在很多流失的購買力是浪費了，首先政府重新安排物業資助貸款，將自置貸款及首置貸款合併為一個，同時亦將貸款人的要求及收入重定，新的標準會令這一班人失去申請資格，而這班人亦會成為一批流失的購買力存在在市場！
另外，政府的新政策中有停售居屋一項，停售居屋會令居屋愛好者望門輕嘆！這班亦是流失的購買力！
而重組新的貸款過程中，首次置業貸款是足足停頓了半年有多，市場上是每個月少了個千個購買力，佔市場上成交五分一，這樣可以絕對是一個很大量流失的購買力。
現在樓市進入零息口年代，很多人會以想收租為投資項目搏取六至八厘的回報，而這班用家在市場是得到配合的話是可以造福市場形成三贏局面！
另外，地產市場無論它有無自住因素也好，它也是一個投資市場，投資市場是可以容納炒家，過多的炒風好似夏天開著暖爐一樣是過熱及惡性的！但是，少量而合適的炒家活動亦像嚴冬開暖爐一樣是良性及有益的，這班亦是市場上需要的流失購買力，
我們要好好運用上述各種流失的購買力，並不是要全在政策上配合，有些是要在社會風氣及價值觀念上爭取。
一些市民他們不單止可能不乎合明年新貸款的資格，而且他們可能偏鍾情於居屋的屋苑，其實不少買家應該融入居屋第二市場！但居屋第二市場現在的申請手續仍是太過繁複，是有簡化的空間！而申請資格我們亦可以放鬆來將市場更加多的流失購買力重新聚集！
對不同的購買力及市場重新規劃！令市場更靈活流動！令購買力不斷的流動，並產生新的購買力！香港是可以重新擁有活潑的物業市場！
3. 重建地產代理的功能：
地產代理是市場上的中介人身份，他們是否運作得好其實是會影響到市場是否健康！
現在的地產代理顯然亦是追隨著市場上的不平衡，很多地產代埋盲目地關門、鎖舖去一手地盤做「街霸」，這不單止令行業不夠專業還把二手市場的客亦給帶了去一手市場，市場上進一步出現不平衡！
一個沉寂及低迷的市場若要復甦是需要固本培元，重新生生養息，但當市場由低處一回順，一手地盤便排山倒海地推出，而地產代理亦蜂擁至一手地盤時，二手市場更一竭不振，難以固本培元！
解決這問題關鍵是要解決市場被壟斷的問題，就是因為市場被壟斷，當有熾熱的樓花地盤推出時，堅守二手市場這責任便只落在中小型地產代理身上，表面看中小型地產代理當時好像可擁有二手市場獨市經營的空間，其實並不是，因為財雄勢大的大型地產代理已經將市場上所有二手客帶離二手市場促銷往樓花地盤去，這令到每次有大型樓花地盤發售時，縱使大型地產代理離棄二手，中小型地產代理在獨家情形下生意也比平時更差！這個才是最受人忽略的損害。
其實中小型地產代理不是要提出保護主意或提出反壟斷法，我們只是需要一個平衡的市場，我們深信中小型企業可以自力更生，只要給我們公平的市場，我們可以貢獻社會！只是，香港的中小型地產代理的而且確是不可以得到公平的競爭環境，我們除了不可以有良好的銀行產品去為消費者爭取更好的利益之外，當我們想為市場建立新的服務產品時，我們不可以咨詢到政府部門的意見，而因為地產代理條例較新，絕大多數的律師也不可解答到觀點上的問題，如果我們勇於嘗試建立新的產品，市場的大行往往會製造惡性競爭去進行抹黑及人為的投訴，而之前不肯解答的政府部門卻因為收到太多人為的投訴而去打壓中小型地產代理。
在香港有一個公開的秘密，就是無論房屋及規劃地政局、消費者委員會、地產代理監管局及立法局也知道的一個事實，就是九四年草擬的地產代理條例到了環境變遷的今天已全不適用，我們並不介意法例嚴緊，我們是追求更專業，但十分可惜便是現有的地產代理條例根本不可為消費者帶來優質的服務！
無論如何，立法多年後的今天，地產代理市場上已由兩大集團所壟斷，而兩大集團號稱擁有市場上七成佔有率！試想，如果市場上的壟斷者只會效忠短線的一手樓的話，二手市場即等於被離棄，市場又怎得到平衡? 在不平衡的樓市下，香港經濟更顯得風雨飄搖了。
清楚不過，壟斷已阻礙到市場不能作合理的調節，樓市更難復甦了！
總結
本商會認為改善市場不一定要推出很大的攻勢，或犧牲某群眾的利益，我們追求是將社會各項資源及運作作出更好的協調，我們深信這樣己能有一個可觀的結果，只要我們提倡力爭上游 ，已可令香港樓市重現生氣，亦能為將來再次重拾光煇打好基礎。
二手市場其實有很多購買力是未經使用的，我們是可以透過管理將購買力凝聚及融入市場令市場更加活躍！縱使樓市欠佳其實市場上仍然存在很多流失的購買力是浪費了，首先政府重新安排物業資助貸款，將自置貸款及首置貸款合併為一個，同時亦將貸款人的要求及收入重定，新的標準會令這一班人失去申請資格，而這班人亦會成為一批流失的購買力存在在市場！
另外，政府的新政策中有停售居屋一項，停售居屋會令居屋愛好者望門輕嘆！這班亦是流失的購買力！
而重組新的貸款過程中，首次置業貸款是足足停頓了半年有多，市場上是每個月少了個千個購買力，佔市場上成交五分一，這樣可以絕對是一個很大量流失的購買力。
現在樓市進入零息口年代，很多人會以想收租為投資項目搏取六至八厘的回報，而這班用家在市場是得到配合的話是可以造福市場形成三贏局面！
另外，地產市場無論它有無自住因素也好，它也是一個投資市場，投資市場是可以容納炒家，過多的炒風好似夏天開著暖爐一樣是過熱及惡性的！但是，少量而合適的炒家活動亦像嚴冬開暖爐一樣是良性及有益的，這班亦是市場上需要的流失購買力，
我們要好好運用上述各種流失的購買力，並不是要全在政策上配合，有些是要在社會風氣及價值觀念上爭取。
一些市民他們不單止可能不乎合明年新貸款的資格，而且他們可能偏鍾情於居屋的屋苑，其實不少買家應該融入居屋第二市場！但居屋第二市場現在的申請手續仍是太過繁複，是有簡化的空間！而申請資格我們亦可以放鬆來將市場更加多的流失購買力重新聚集！
對不同的購買力及市場重新規劃！令市場更靈活流動！令購買力不斷的流動，並產生新的購買力！香港是可以重新擁有活潑的物業市場！
3. 重建地產代理的功能：
地產代理是市場上的中介人身份，他們是否運作得好其實是會影響到市場是否健康！
現在的地產代理顯然亦是追隨著市場上的不平衡，很多地產代埋盲目地關門、鎖舖去一手地盤做「街霸」，這不單止令行業不夠專業還把二手市場的客亦給帶了去一手市場，市場上進一步出現不平衡！
一個沉寂及低迷的市場若要復甦是需要固本培元，重新生生養息，但當市場由低處一回順，一手地盤便排山倒海地推出，而地產代理亦蜂擁至一手地盤時，二手市場更一竭不振，難以固本培元！
解決這問題關鍵是要解決市場被壟斷的問題，就是因為市場被壟斷，當有熾熱的樓花地盤推出時，堅守二手市場這責任便只落在中小型地產代理身上，表面看中小型地產代理當時好像可擁有二手市場獨市經營的空間，其實並不是，因為財雄勢大的大型地產代理已經將市場上所有二手客帶離二手市場促銷往樓花地盤去，這令到每次有大型樓花地盤發售時，縱使大型地產代理離棄二手，中小型地產代理在獨家情形下生意也比平時更差！這個才是最受人忽略的損害。
其實中小型地產代理不是要提出保護主意或提出反壟斷法，我們只是需要一個平衡的市場，我們深信中小型企業可以自力更生，只要給我們公平的市場，我們可以貢獻社會！只是，香港的中小型地產代理的而且確是不可以得到公平的競爭環境，我們除了不可以有良好的銀行產品去為消費者爭取更好的利益之外，當我們想為市場建立新的服務產品時，我們不可以咨詢到政府部門的意見，而因為地產代理條例較新，絕大多數的律師也不可解答到觀點上的問題，如果我們勇於嘗試建立新的產品，市場的大行往往會製造惡性競爭去進行抹黑及人為的投訴，而之前不肯解答的政府部門卻因為收到太多人為的投訴而去打壓中小型地產代理。
在香港有一個公開的秘密，就是無論房屋及規劃地政局、消費者委員會、地產代理監管局及立法局也知道的一個事實，就是九四年草擬的地產代理條例到了環境變遷的今天已全不適用，我們並不介意法例嚴緊，我們是追求更專業，但十分可惜便是現有的地產代理條例根本不可為消費者帶來優質的服務！
無論如何，立法多年後的今天，地產代理市場上已由兩大集團所壟斷，而兩大集團號稱擁有市場上七成佔有率！試想，如果市場上的壟斷者只會效忠短線的一手樓的話，二手市場即等於被離棄，市場又怎得到平衡? 在不平衡的樓市下，香港經濟更顯得風雨飄搖了。
清楚不過，壟斷已阻礙到市場不能作合理的調節，樓市更難復甦了！
總結
本商會認為改善市場不一定要推出很大的攻勢，或犧牲某群眾的利益，我們追求是將社會各項資源及運作作出更好的協調，我們深信這樣己能有一個可觀的結果，只要我們提倡力爭上游 ，已可令香港樓市重現生氣，亦能為將來再次重拾光煇打好基礎。
實 434 呎
售 520 萬
實 447 呎
售 568 萬
實 436 呎
售 545 萬