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測量師專欄
強制拍賣和收購金國大?和國民大? – 發展商成功申請強制收購之迷
黃雍盛
雍盛資產評估及房地產顧問有限公司-董事總經理
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)
2008-09-05
於八月二十九日(星期五)，筆者於赴往國內辦公室的途中，看見某大報章?登了一宗近期膾炙人口的報導「關於強制拍賣和收購」的經典大案，就是恒基集團之關連公司買家在拍賣?{上迅速地以港幣14.21億成功收購「少數份數擁有人」(minority owners)剩餘的權益，暢通無阻地成功進佔了金國大?和國民大?的土地。
在此經典大案中代表買家的黃浩明測量師總經理，真是值得回眸一笑慶祝，因為此收購過程真的已?H擱了太長的時間，終於圓滿結束了。
筆者在?璊W穿梭中港的大巴士之前，背後的一位健碩阿叔乘客，也在高談?飭蚰赫蛂A他向他的三位男女朋友說：「金國大?業主所得的賠償只多出一倍呀，以後的收購價只得一倍多了」。筆者感覺得香港的某些業主對切身的收購法例認識實在太膚淺了，這位「巴士阿叔」不為意金國大?業主的賣價仍還是平了一大截。
於九月一日友人送上某大報章的「頭條新聞」，該報只單純地引述某顧姓的業主在某報中向記者堅稱恒基以港幣400萬便輕易地買入他持有的約1,300平方英呎的舊樓住宅單位，便詮釋以「收購價大跌」來形容，似乎對本案發展的箇中事實和法例上賦予評價的原則了解得較為單純了。
其實當恒基與該等「少數份數擁有人」的業主於年初在土地審裁署對壘的時候，筆者也曾與該等「少數份數擁有人」的業主會見，實在覺得他們處處的反辯安排完全不對題。
筆者曾於一九九九年通過了第545章的土地(為重新發展而強制售賣)條例後，就完全成功地處理全香港第一宗私人發展商引用法例來強制收購「少數份數擁有人」的業權個案；替位於皇后大道東現時為太古廣場第三期前身的舊樓中的小業主迅速於兩星期內在土地審裁署中以法理和估價原則去爭取更高的「收購價」，令到該等受到不公平、不合理對待的小業主一夜之間晉身為千萬富翁，筆者也覺得此成續頗為滿意。在該案三日的審訊中，與訟人買家(Applicant Purchaser)聘請了資深大律師莫若智及Baker & Mackenzie 數位超級資歷的外藉律師坐鎮，又委聘金國大?案中(前卓德國際測計師行)的資深產業測量師陳超英作為測量師專家證人，Opening和呈上「四大考驗」的資料，也花上了兩日半的時間，筆者當時只是個羽臭未乾的測量師專家證人，跟隨訟辯人小業主(Respondent Owners)聘請的年輕而又有美貌的大律師引領下，在剩餘的半晝時間中，獨個兒只花了不足五分鍾的專家辯證，與訟人買家立即申請「停賽」和「埋單」，小業主隨即收到大筆加額款項。筆者體會到替小業主獲得大比數的勝利，就是因為筆者的專家證人評估報告的真實性及可信性；在這份報告中，筆者大量引述了第545章的法例條文，配合估價在普通法上的原則，據理力爭，與訟人買家最終也要退縮求降。
筆者憑?當時前無案例的成功經驗和現時嬴得同類型客??澈H賴，與金國大?和國民大?的情?相比，體會到金國大?和國民大?的「少數份數擁有人」是「輸得有道理」，筆者嘗試將小業主的失敗之謎解開 :
(1) 訟辯人業主本身對第545章法例的認識有極大的誤解及過份自信
在金國大?和國民大?的個案中，只有一位小業主聘請事務律師(solicitor)代表申辯，但該事務律師擁有同類個案的專業經驗還仍是較貧乏，皆因同類舊樓收購個案到目前仍是較其他一般民事訴訟案少，難以全面地對第545章的法例有深入瞭解。
其餘二十四位的訟辯人小業主皆是親身上陣答辯(in personnam)或是缺席(ex parte trial)，其中某業主更極力以基本法第105條作「上方寶劍」，其他業主信以為真，令人感覺啼笑皆非。
(2) 訟辯人業主對金錢上的價值觀太狹窄，沒有聘請專家作為護身符
六月時筆者曾與這班訟辯人業主其中的部份小業主在位於中環Soho附近的某律師會議室開會，商討應對的策略，得出結論，該等業主只願意付出港幣壹萬圓正作為律師全部前期的查核文件和預備訴訟的工作費用，訴訟費不管；筆者也願意中途接手處理這宗「芝麻綠豆的大案」，該等業主竟然是「吃一蚊雞」的那種，現在得個貧字，筆者最終是沒有接到委聘書。
「輸得有道理」的主要原因是法庭中是有特定的規舉，雙方是需要聘請專家證人去解釋收購價的合理價值，需要律師去代表處理法律程序和個中文件。法律並沒有禁止業主自辯，不過需要留意在法庭中，審訊的遊戲並不是像「壹號皇庭」的戲劇中兒嬉的，不懂法律程序和要求是會產生不必要的陷阱的，自尋失敗。
(3) 訟辯人業主對與訟人買家的輕視
訟辯人只是一群小業主，恆基集團是大財團，財力和收購土地的經驗當然是後者處於上風，因為恆基集團所聘請的是智慧絕頂的大律師、律師、專業測量師，所以可以順利完成收購金國大廈和國民大廈的土地程序。
在收購的過程中，恆基的黃浩明是位專業的測量師，專業測量師代表的第一太平陳超英也是專業的測量師，年資經驗當然比那班小業主更加超卓，不言而喻；按訟辯人小業主怒說，曾經聘請的一位中年劉姓前恒基舊將的測量師，但他最終也不了了之；但為何那班小業主又不另聘一位專業測量師去替代接手處理收購價的評估和提供訴訟上的專家意見服務，小業主是缺乏了一份一致性的堅持立場。
筆者與那班小業主會面後，筆者覺得那班小業主的確是有點輕視恆基的實力，親征最先一役「滑鐵爐」，反對強制出售；筆者曾勸勉訟辯人小業主不應嘗試逆水行舟，但他們仍再親征另一役「滑鐵爐」，上訴要求阻延拍賣和全面收購，結果全軍覆沒。
(4) 訟辯人業主對物業收購價的評估顯得愚昧無知
那班小業主，淪為「少數份數擁有人」的訟辯人，就是因為他們對最高上限的收購價抱?一份一知半解的態度，沒有理據去叫價和反辯，還搬出基本法，超出土地審裁署的權限，既定了未出?{已輸的局面， 法官也只會覺得他們鎖碎無聊(vexatious)，也不能獲得公眾同情。
第545章是一份屬於行政程序的成文法律(procedural law)，大部份的條文主要只是提及申請強制拍賣的先決條件、申請程序、安排拍賣程序、攤分拍賣後收入的程序，對於收購價評估的要求也佔不上百分之一的內容空間。富有收購經驗和理解該法律的專業人仕，才會在整個收購過程中，配合法律上的規則，可體會到買家和賣家之間在不同時段有不同的優勢，在金國大?和國民大?一案中， 只是訟辯人不懂這個遊戲規則而矣，但又強行衝關。
第545章沒有虧待了那班小業主，只不過他們未懂善用身邊的專業人仕；反過來說，與訟人買家的呈請文件中，在評估收購價方面也包含了很明顯的漏誤，只不過是那班小業主的辯證是不攸關(irrelevant)而不被接納(inadmissible)。
案中某大地產代理公司的測量師曾替訟辯人辦出一份收購價價值約港幣12億的專家報告，也被呈上土地審裁署存檔以作申辯，據那班小業主稱，該大地產代理公司的測量師並沒有出庭作證。
筆者於六月時已向訟辯人小業主提及，因他們的單獨行事，會極有可能最終只能收回「原殼價」的收購價，還要賠上律師費和堂費，恒基能以港幣約400萬便輕易地買入顧姓業主持有的約1,300平方英呎的住宅單位，意料中事，這顯示了第545章的魔力。
(5) 收購價會大跌?
收購價是不可能大跌，但買家必定是以最平的價錢購買物業，只是在金國大?和國民大?一案中，訟辯人小業主無力去辯證其非，沒有有力證據去反證證明與訟人的評估價值是有商榷餘地的空間，但法官是不能獨自判定該收購價是錯誤或過少。始終收購價的物業估值是一項專業而又包含了法律原則的，豈可兒嬉!
大跌的說法是不恰當的。
(6) 金國大?和國民大?案例不可改?
金國大?和國民大?案例有它本身個別的情況而定案，土地審裁署的個案對其後的同類個案不構成有約束力，無須憂慮。
(7) 將第545章中的九成業權最低要求降至八成會對小業主更不公?
第545章在立法文件(Hansard)中的精神在於粉碎「大釘王」(苛索)業主的阻力，推動社區舊樓重建，減少對政府在城建上的財政負擔。只要有土地審裁署的上訴機制，第545章已可完全保障到各業主因應居住的地皮情?而可獲得最高的收購價，只是各業主是否懂得善用第545章的問題而矣。
就算九成業權最低要求降至八成都不會對小業主不公平、不合理，只要不低於五成的自然公平原則，這個問題根本(fundamentally)並不存在。任何不少於五成業權的最低要求，只要眾業主掌握或學習到私人收購遊戲的竅門，信任實事求是的專業人仕，筆者相信可預見公平和合理的私人收購的存在。要認識第545章的公平和合理問題，必須處身其中體驗，不應只作純粹邏輯推敲，學術和實際操作是兩碼事。
總括來說，小業主對法例認識不足，而不惜與大財團動干戈，又不希望利用財政去聘請勝任的專業測量師去維護自己的財富，敵不過這場普普通通的訴訟，是理所當然的。
黃雍盛
CEO & 集團董事總經理
雍盛資產評估及房地產顧問有限公司
2008年9月3日
註 : 本文已被載錄於全港最受歡迎的、專業的祥益地產網址中- 「文章集」 (網址: http://www.manyw.com)。
在此經典大案中代表買家的黃浩明測量師總經理，真是值得回眸一笑慶祝，因為此收購過程真的已?H擱了太長的時間，終於圓滿結束了。
筆者在?璊W穿梭中港的大巴士之前，背後的一位健碩阿叔乘客，也在高談?飭蚰赫蛂A他向他的三位男女朋友說：「金國大?業主所得的賠償只多出一倍呀，以後的收購價只得一倍多了」。筆者感覺得香港的某些業主對切身的收購法例認識實在太膚淺了，這位「巴士阿叔」不為意金國大?業主的賣價仍還是平了一大截。
於九月一日友人送上某大報章的「頭條新聞」，該報只單純地引述某顧姓的業主在某報中向記者堅稱恒基以港幣400萬便輕易地買入他持有的約1,300平方英呎的舊樓住宅單位，便詮釋以「收購價大跌」來形容，似乎對本案發展的箇中事實和法例上賦予評價的原則了解得較為單純了。
其實當恒基與該等「少數份數擁有人」的業主於年初在土地審裁署對壘的時候，筆者也曾與該等「少數份數擁有人」的業主會見，實在覺得他們處處的反辯安排完全不對題。
筆者曾於一九九九年通過了第545章的土地(為重新發展而強制售賣)條例後，就完全成功地處理全香港第一宗私人發展商引用法例來強制收購「少數份數擁有人」的業權個案；替位於皇后大道東現時為太古廣場第三期前身的舊樓中的小業主迅速於兩星期內在土地審裁署中以法理和估價原則去爭取更高的「收購價」，令到該等受到不公平、不合理對待的小業主一夜之間晉身為千萬富翁，筆者也覺得此成續頗為滿意。在該案三日的審訊中，與訟人買家(Applicant Purchaser)聘請了資深大律師莫若智及Baker & Mackenzie 數位超級資歷的外藉律師坐鎮，又委聘金國大?案中(前卓德國際測計師行)的資深產業測量師陳超英作為測量師專家證人，Opening和呈上「四大考驗」的資料，也花上了兩日半的時間，筆者當時只是個羽臭未乾的測量師專家證人，跟隨訟辯人小業主(Respondent Owners)聘請的年輕而又有美貌的大律師引領下，在剩餘的半晝時間中，獨個兒只花了不足五分鍾的專家辯證，與訟人買家立即申請「停賽」和「埋單」，小業主隨即收到大筆加額款項。筆者體會到替小業主獲得大比數的勝利，就是因為筆者的專家證人評估報告的真實性及可信性；在這份報告中，筆者大量引述了第545章的法例條文，配合估價在普通法上的原則，據理力爭，與訟人買家最終也要退縮求降。
筆者憑?當時前無案例的成功經驗和現時嬴得同類型客??澈H賴，與金國大?和國民大?的情?相比，體會到金國大?和國民大?的「少數份數擁有人」是「輸得有道理」，筆者嘗試將小業主的失敗之謎解開 :
(1) 訟辯人業主本身對第545章法例的認識有極大的誤解及過份自信
在金國大?和國民大?的個案中，只有一位小業主聘請事務律師(solicitor)代表申辯，但該事務律師擁有同類個案的專業經驗還仍是較貧乏，皆因同類舊樓收購個案到目前仍是較其他一般民事訴訟案少，難以全面地對第545章的法例有深入瞭解。
其餘二十四位的訟辯人小業主皆是親身上陣答辯(in personnam)或是缺席(ex parte trial)，其中某業主更極力以基本法第105條作「上方寶劍」，其他業主信以為真，令人感覺啼笑皆非。
(2) 訟辯人業主對金錢上的價值觀太狹窄，沒有聘請專家作為護身符
六月時筆者曾與這班訟辯人業主其中的部份小業主在位於中環Soho附近的某律師會議室開會，商討應對的策略，得出結論，該等業主只願意付出港幣壹萬圓正作為律師全部前期的查核文件和預備訴訟的工作費用，訴訟費不管；筆者也願意中途接手處理這宗「芝麻綠豆的大案」，該等業主竟然是「吃一蚊雞」的那種，現在得個貧字，筆者最終是沒有接到委聘書。
「輸得有道理」的主要原因是法庭中是有特定的規舉，雙方是需要聘請專家證人去解釋收購價的合理價值，需要律師去代表處理法律程序和個中文件。法律並沒有禁止業主自辯，不過需要留意在法庭中，審訊的遊戲並不是像「壹號皇庭」的戲劇中兒嬉的，不懂法律程序和要求是會產生不必要的陷阱的，自尋失敗。
(3) 訟辯人業主對與訟人買家的輕視
訟辯人只是一群小業主，恆基集團是大財團，財力和收購土地的經驗當然是後者處於上風，因為恆基集團所聘請的是智慧絕頂的大律師、律師、專業測量師，所以可以順利完成收購金國大廈和國民大廈的土地程序。
在收購的過程中，恆基的黃浩明是位專業的測量師，專業測量師代表的第一太平陳超英也是專業的測量師，年資經驗當然比那班小業主更加超卓，不言而喻；按訟辯人小業主怒說，曾經聘請的一位中年劉姓前恒基舊將的測量師，但他最終也不了了之；但為何那班小業主又不另聘一位專業測量師去替代接手處理收購價的評估和提供訴訟上的專家意見服務，小業主是缺乏了一份一致性的堅持立場。
筆者與那班小業主會面後，筆者覺得那班小業主的確是有點輕視恆基的實力，親征最先一役「滑鐵爐」，反對強制出售；筆者曾勸勉訟辯人小業主不應嘗試逆水行舟，但他們仍再親征另一役「滑鐵爐」，上訴要求阻延拍賣和全面收購，結果全軍覆沒。
(4) 訟辯人業主對物業收購價的評估顯得愚昧無知
那班小業主，淪為「少數份數擁有人」的訟辯人，就是因為他們對最高上限的收購價抱?一份一知半解的態度，沒有理據去叫價和反辯，還搬出基本法，超出土地審裁署的權限，既定了未出?{已輸的局面， 法官也只會覺得他們鎖碎無聊(vexatious)，也不能獲得公眾同情。
第545章是一份屬於行政程序的成文法律(procedural law)，大部份的條文主要只是提及申請強制拍賣的先決條件、申請程序、安排拍賣程序、攤分拍賣後收入的程序，對於收購價評估的要求也佔不上百分之一的內容空間。富有收購經驗和理解該法律的專業人仕，才會在整個收購過程中，配合法律上的規則，可體會到買家和賣家之間在不同時段有不同的優勢，在金國大?和國民大?一案中， 只是訟辯人不懂這個遊戲規則而矣，但又強行衝關。
第545章沒有虧待了那班小業主，只不過他們未懂善用身邊的專業人仕；反過來說，與訟人買家的呈請文件中，在評估收購價方面也包含了很明顯的漏誤，只不過是那班小業主的辯證是不攸關(irrelevant)而不被接納(inadmissible)。
案中某大地產代理公司的測量師曾替訟辯人辦出一份收購價價值約港幣12億的專家報告，也被呈上土地審裁署存檔以作申辯，據那班小業主稱，該大地產代理公司的測量師並沒有出庭作證。
筆者於六月時已向訟辯人小業主提及，因他們的單獨行事，會極有可能最終只能收回「原殼價」的收購價，還要賠上律師費和堂費，恒基能以港幣約400萬便輕易地買入顧姓業主持有的約1,300平方英呎的住宅單位，意料中事，這顯示了第545章的魔力。
(5) 收購價會大跌?
收購價是不可能大跌，但買家必定是以最平的價錢購買物業，只是在金國大?和國民大?一案中，訟辯人小業主無力去辯證其非，沒有有力證據去反證證明與訟人的評估價值是有商榷餘地的空間，但法官是不能獨自判定該收購價是錯誤或過少。始終收購價的物業估值是一項專業而又包含了法律原則的，豈可兒嬉!
大跌的說法是不恰當的。
(6) 金國大?和國民大?案例不可改?
金國大?和國民大?案例有它本身個別的情況而定案，土地審裁署的個案對其後的同類個案不構成有約束力，無須憂慮。
(7) 將第545章中的九成業權最低要求降至八成會對小業主更不公?
第545章在立法文件(Hansard)中的精神在於粉碎「大釘王」(苛索)業主的阻力，推動社區舊樓重建，減少對政府在城建上的財政負擔。只要有土地審裁署的上訴機制，第545章已可完全保障到各業主因應居住的地皮情?而可獲得最高的收購價，只是各業主是否懂得善用第545章的問題而矣。
就算九成業權最低要求降至八成都不會對小業主不公平、不合理，只要不低於五成的自然公平原則，這個問題根本(fundamentally)並不存在。任何不少於五成業權的最低要求，只要眾業主掌握或學習到私人收購遊戲的竅門，信任實事求是的專業人仕，筆者相信可預見公平和合理的私人收購的存在。要認識第545章的公平和合理問題，必須處身其中體驗，不應只作純粹邏輯推敲，學術和實際操作是兩碼事。
總括來說，小業主對法例認識不足，而不惜與大財團動干戈，又不希望利用財政去聘請勝任的專業測量師去維護自己的財富，敵不過這場普普通通的訴訟，是理所當然的。
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