度身訂造-財務分析專欄

負資產一族的置業考慮

林志偉

按計劃有限公司聯席董事
畢業於美國俄亥俄州大學，累積30年銀行工作經驗，曾任職渣打銀行及大通銀行等金融機構，負責按揭業務管理，擅長按揭及各類私人貸款。早前亦應城市大學邀請擔任地產專業課程的教授，講解有關銀行及金融產品知識。

2008-08-05

雖然金融管理局數字顯示，本港負資產個案已由高峰期10.57萬宗縮減至約1000宗。但一朝被蛇咬，十年怕草繩，在短短數年間損失以百萬元計，實在嚇怕不少負資產一族。

近期樓市升溫，不少負資產一族趁機鬆綁，但賣樓後仍有實際的住房需要。
業主蝕讓物業後，元氣已大傷。因此，再次置業時切忌高追買入；同時要規劃及審視未來財務狀況，以免重蹈覆轍。

Keith及Jane兩夫婦在1997年樓市高峰期，以600萬元購入新界區一個單位。
雖然近年樓價回升，但單位價格仍然未追回當年水平，市值只有300萬元，較買入價仍低近五成。

不過，基於子女已屆入學年齡，兩人想搬到優質的校網區，方便子女日後上學；同時想改善生活環境，Keith及Jane最近打算換樓。

兩夫婦的考慮主要有兩方面。其一，是出售所持的物業會損手。由於當初買樓時選用了五成按揭計劃，故以現時樓價計，雖然賬面上仍蝕300萬元，但起碼可在毋須補回差價情況下離場。

第二，兩人希望在九龍區購買一個755萬元單位，?造九成按揭，供款30年，首期75.5萬元。
Keith及Jane換樓所持理據，是認為新置單位環境較佳，又是大型私人屋苑盤，升值潛力較現時手持物業高。
加上換樓可以慳息，以現時所住單位按揭息率5.5厘計，新造按息率一般為2.75厘水平，息率相差2.75厘。
對Keith及Jane來說，換樓最大問題是應購入多大銀碼的單位？若他們計劃買755萬元單位，對其財務會造成怎樣的影響？

所謂水能載舟亦能覆舟，十年前首次置業，已令他們損失近300萬元，即平均每年損失30萬元，金額絕對不少。試問香港有幾多人，一年可以儲30萬元呢？

人到中年換樓

Keith及Jane兩人均已年逾40歲，一則不年輕；二則子女正值成長期，開支也大，若再輸一次，日後要賺回資產貶值損失的機會更微。
萬一今次再出現錯誤的判斷，帶來的負面影響將更大。所以兩人應把握置業週期，不要再次摸頂入市，亦要審慎計算風險承受能力，以及這個決定對未來現金及財產累積的影響。

筆者試以保持現狀及實現目標兩個假設，分析Keith及Jane在60歲時的財富累積情況。

假設樓價不變，兩人合計月薪約78,000元，每年現金累積增長4.5%。兩個決定最終均可為他們創造千萬元財富，但資產組合卻大為不同。
若選擇換樓(見右上圖)，夫婦倆要從積蓄中抽出逾10萬元作為購買新屋的部分首期及律師費等；加上供款額亦較高，故由現在至60歲時可儲蓄金額較少。
因此，即使日後累積千萬元財產，但當中32%，即逾360萬元是來自物業資產價值；現金只有約800萬元。
此外，新屋的供款期長達30年，故在60歲二人退休時，未償還按揭金額仍達386萬元。即是說，他們可能需要在60歲後繼續工作供樓，或利用手頭現金繼續供款。

反之，繼續住在現有單位(見右下圖)至60歲時，兩人財富累積達到1,400萬元，當中現金佔1,100萬元，較選擇換樓多300萬元。
主要原因是每月供款額較低，可動用資金較多。屆時即使選擇以現金一筆過清還45萬元按揭貸款，亦不會對當時及日後財政構成重大壓力。

計算退休後財務情況

另外，Keith及Jane若選擇換入755萬元新物業，還須考慮兩個主要關口。
第一個關口是換樓一刻，負責會在短時間內由約300萬元增至755萬元，供樓開支也會增加13,000元至逾33,000元。目前兩人月薪合並78,000元，每月供款佔收入約43%。
另一關口則是60歲退休時，兩人收入降至零，但仍有386萬元按揭貸款需要繼續償還至72歲。

在這段時間支出仍然維持，財富會每年下降5%，現金亦會急速減少。若Keith及Jane堅持現時換樓的話，在退休前五至十年開始，就必須重新審視是否賣樓，轉購一層較平的物業，以迎接退休後的財務轉變。
總括來說，Keith及Jane為了一對子女可以在更佳環境下成長，有實際的換樓需要，但買入755萬元單位是較進取的做法，令財富累積幅度過於受樓價走勢影響。
樓宇升值固然開心，但亦要慎防樓價下跌，對家庭財政所帶來的風險。

筆者建議兩人選擇500萬至600萬元單位，既可符合家庭需要；同時也可減輕供款負擔。

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