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總裁專訪
香港新的樓市秩序及財富分配
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2010-01-04
*刊登於2010年1月1日的經濟導報
金融海嘯的出現，令環球的經濟理念、秩序、模式也要推倒重來，影響不單止在投資上，深層次的社會財富分配甚至貧富懸殊，也會看領導人如何面對這次考驗，而影響到眾多人的未來穩定。
為了面對金融海嘯這歷史上最大的資本主義失誤，令原本奉行自由經濟的大國卻身不由己地投入了馬克斯的懷抱中，以規劃經濟為主導，力挽狂瀾，甚至開動印銀紙機器，及量化的貨幣寬鬆政策，以低息等等政策把銀行存款推出市場運作，以人為的活躍來抵消金融海嘯帶來的經濟萎縮，這是一場歷史上未出現過的金融試驗，之前只有中國的宏觀調控有過類似經驗，一時，一向嘲笑中國的洋鬼子卻紛紛向中國學習，如果說中國在金融海嘯是大嬴家的話，我認為羸得最多最大的，不是在經濟優勢上，而是在思想這軟實力上，中國人吐氣揚眉，得到了不可不被認可的地位。
筆者認為，市場邏輯已徹底改變，可以說，如果你用過去的經驗去作未來的決定的話，風險之高，可能足以令你傾家蕩產的！
未來我們投資甚至過活必須要明白一事實，就是世界將不可能回復過去般的資本主義運作了，嚴格來說，是要活在偏向社會主義為主的世界，這不只是因為金融海嘯的出現，而是加上配合了日益全球一體化後，若各國熱錢同時『攻打』一個大家也覺得有利可圖的城市，便可能出現連一個國家也抵擋不到的狙擊，因此，各國也因此建立新的市場門檻及機制，以防『過江龍』來襲，十分諷刺，資本主義竟因發展到成熟後，應了馬克斯的預言，因放縱人性的貪婪，而走到市場規劃經濟的社會主義懷抱。
在投資上，資本主義及社會主義最大的分別，是資本主義是奉行讓市場自然運作的，因此市場是有趨勢可尋的，因此才有牛市期及熊市時期給大家去追隨，這做法經常也被大鱷有機可乘，而社會主義方式的最大分別就是『有王管』，經常我們會見到市場反應差一點，『亞公』就會用行政手段去加溫，到過熱的時候，中央又有為地降溫，政府就好像飛機師駕駛一樣，不斷取著平衡才能安全降落，所謂國策基金等金融產品，其實就是評估政府這駕駛者的意願，但與其揣摩領導者的意願，何不了解新市場的定性去習慣！？
新的時勢，政府參與市場會愈來愈多，以確保市場穩定在一不太熱也不會太冷，不太高也不會太低的水平，『超標則管』，就是未來的特式，也可以說，愈多人看好時就愈大機會是政府出手的時候，相反，愈多
人看淡時，政府救市機會愈大！這是未來新的特性。
另一未來特性，是『水淹香江』，筆者很早已撰文認定其影響之大，當初很多人也嗤之以鼻，到了現在很多人反而過份迷信內地資金的擁入，也有人又認為熱錢流入只是短期且不可依賴，我認為兩種說法也不對，內地資金流入香港怎會是短期？ 邏輯上是愈來愈多才對，只是，水流是有潮漲及潮退的時候的，太悲觀是會錯失價值上升的時機，太樂觀也會在『潮水退』時損手爛腳！
也用長江水壩來比喻，內地的資金就好像被大壩分隔的上游江水，許多時大壩也不會開閘排洪的，但是當下游特別需要更多江水時，或上游有太多的江水(資金)的時候，洩洪的行動便會啟動了，內地和香港在資金上的關係及情況也一樣，同是長江的一部份(在同一國家中)，『水』互相流其實是必然的，問題是鬆緊節奏如何而已。
以上正是未來偏向社會主義形式的世界模式，過慣資本主義的香港人是應該從新學習的，如以過去的節奏去作邏輯，世事變化會更加令到我們驚訝的，所謂不合理，事實上，許多時只是我們改變的不夠世界般快而已。
不過，香港本土仍會出產一些自己的政治特性，就是『民意調控』，天價豪宅的成交，土地註冊處登記所見顯然原來是個別例子，並不是普遍的購買力，但成交時卻挑起了公眾的神經及情意結，掀起了一場反樓價上升的運動，於是，政治風波帶來了政治妥協，特首態度的改變，令人覺得政府可能入市干預，「嘩！宏觀調控喎唔係講笑！」於是，人人也擔憂下審慎入市，因此，樓市在『公眾反感』情形下作了調整，卻不是由市場因素自我調節，但任何調控也阻礙不到大市的縱深影響，市場效應如供求、匯率及通漲等因素，一樣會在稍後反映出來，於是新的市場節奏便是忽明忽暗，輾轉反側地向上，筆者應為長處仍是向上，是因為在不斷的調整下，反可保留不少市場實力，市場在實力不斷充盈下，始終令市場日益穩固及紮實。
而事實上，現在香港低負債(供滿樓單位近六成)、高存款(總存款達六萬億新高)，香港整體其實愈來愈有錢，富有不單在資金數量上，更甚是在意識型態上，香港人九七前是高借貸的『窮爸爸』，且太追求名利，不夠踏實，到了現在香港人已是低負債的『富爸爸』，要的是和諧生活，群體恐慌的風險率已低得多，加上外資擁入引起『大水浸』，香港今天的隱憂已不可能在經濟上了，令人擔憂是出在貧富懸殊上。
香港整體是富有了，這在以上各數字上已清楚不過，1996-2006年，香港人均GDP增長34%，本來相當不錯，但為何香港人怨氣日盛？但令人驚訝地最低的30%工作人口（超過100萬人）收入在這段時間不加反減？
香港一半的工作人口，每月收入低於10,500元，如果這一半人口，收入可以隨着人均GDP在1996-2006的10年內，也增加34%，今天收入10,500元的，收入變成14,070元，收入6,000元，變成8,040元，這樣才是利益隨著經濟增長去正比例分享，但結果可能是一些人加倍得到增長，很多人卻比以前更少，財富不得到好的分配，令許多人覺得世界艱難了而不去投資，於是資產升值後利益所得更懸殊，香港的確開始步入了貧富懸殊。
以上的說的貧富懸殊只是過去的，未來，我們可能要面對高通漲、匯率衝擊引起的港元貶值、香港走向大都會引來的資金大量流入令資產升值、大都會引起的大遷徙…種種衝擊不單令無資產者所得與富有者比較得更懸殊，更可能進入更貧窮之境，問題極嚴峻！
解決貧富懸殊問題的方法其實只得一個，就是鼓勵草根人士上車置業，只有擁有資產，才可以應付到財富分配的問題，無論綜緩、保險、甚至任何法例，也不可以抗逆到市場的調整，令草根可分配到最大的社會利益，因此政府救急如救火的，應是全力鼓勵及資助草根擁有物業自住，這樣不單止可令財富分配得到改善，更可化解怨氣，令堅持不入市置業的人士心服口服，減少對政府的不滿。
平衡貧富懸殊的關鍵在於社會的財富轉移是否健康運作，財富轉移的契機在市道低迷的時期，樓市差令既得利益者損手，於是機會便留給草根人士，草根人士在低迷時上了車，市道回復後他們得到了財富分配，這是良性的資本主義運作模式。
雖然包括了偶然因數，但在80年代初，香港因主權問題未解決，令老牌洋行紛紛走資，於是華資行乘勢上位，就算當時的中產也出現了移民潮，把原本在香港的機會包括事業及資產也留給新紮後輩，而一按九成按揭又在這關鍵時期出現，令草根在83至85年可大舉入市買樓自住，整個香港的財富就在這幾年間作出了轉移，不同階梯也分別上位，社會充斥機會，相對今天，政府的確是對大財團呵護備至，對中小企沒有栽培，對草根人士沒有資助，自然利益傾斜，走向貧富懸殊了。
其實，我當會長的香港專業地產顧問商會於08年12月曾牽頭地產代理業六大商會提交過房屋政策建議書，其中一點是『活化居屋市場』，的確，商會做的統計，顯示居屋市場長期的轉流率只在3%左右，和私人市場9%左右是落後的，居屋市場落後也等同居屋業主在社會財富分配上吃虧，如果活化了居屋市場既可等同增加供應，滿足了市民所需，也同時令居屋業主受惠，也令公屋輪侯人士可更快得到疏導(居屋第二市場是鼓勵公屋人士交出公屋去換取政府擔保的一按九成半。)
既然貧富懸殊才是問題的關鍵，期望政府政策改變亦未必實際，草根要上車來擁有資產的話便應在市場的空隙著眼，很多人認為現在樓價太高年輕人不夠能力去置業，這說法可能只是說對了一半，在基建及鐵路改善下，只半小時左右西鐵車程已可由市區的觀塘到達的屯門區，樓價在100萬以下的私人樓仍有不少，在截稿時的實際息口是2.05%計算，一個屯門市廣場成交108萬的單位，借75.6萬分20年攤還月供只需要供3842元，比市值租金4800元還要低得多，如果你認為3842元是每月成本便錯了，月供中只有1292元是息口，而且息的比重是每月遞減的，如果恐懼加息的話，可當息口是5%為預算(預算加息近3%)，那麼月供便加到4989元，仍與市值租金相約，其中只有3150元是息口。
香港現在收入中位數字是10500元左右，若年輕夫婦兩小口子收入兩萬，以上數目是可以支持到的。
以上是我對樓市新局面的分析及建議，希望政府及年輕人也可以參考一下。
金融海嘯的出現，令環球的經濟理念、秩序、模式也要推倒重來，影響不單止在投資上，深層次的社會財富分配甚至貧富懸殊，也會看領導人如何面對這次考驗，而影響到眾多人的未來穩定。
為了面對金融海嘯這歷史上最大的資本主義失誤，令原本奉行自由經濟的大國卻身不由己地投入了馬克斯的懷抱中，以規劃經濟為主導，力挽狂瀾，甚至開動印銀紙機器，及量化的貨幣寬鬆政策，以低息等等政策把銀行存款推出市場運作，以人為的活躍來抵消金融海嘯帶來的經濟萎縮，這是一場歷史上未出現過的金融試驗，之前只有中國的宏觀調控有過類似經驗，一時，一向嘲笑中國的洋鬼子卻紛紛向中國學習，如果說中國在金融海嘯是大嬴家的話，我認為羸得最多最大的，不是在經濟優勢上，而是在思想這軟實力上，中國人吐氣揚眉，得到了不可不被認可的地位。
筆者認為，市場邏輯已徹底改變，可以說，如果你用過去的經驗去作未來的決定的話，風險之高，可能足以令你傾家蕩產的！
未來我們投資甚至過活必須要明白一事實，就是世界將不可能回復過去般的資本主義運作了，嚴格來說，是要活在偏向社會主義為主的世界，這不只是因為金融海嘯的出現，而是加上配合了日益全球一體化後，若各國熱錢同時『攻打』一個大家也覺得有利可圖的城市，便可能出現連一個國家也抵擋不到的狙擊，因此，各國也因此建立新的市場門檻及機制，以防『過江龍』來襲，十分諷刺，資本主義竟因發展到成熟後，應了馬克斯的預言，因放縱人性的貪婪，而走到市場規劃經濟的社會主義懷抱。
在投資上，資本主義及社會主義最大的分別，是資本主義是奉行讓市場自然運作的，因此市場是有趨勢可尋的，因此才有牛市期及熊市時期給大家去追隨，這做法經常也被大鱷有機可乘，而社會主義方式的最大分別就是『有王管』，經常我們會見到市場反應差一點，『亞公』就會用行政手段去加溫，到過熱的時候，中央又有為地降溫，政府就好像飛機師駕駛一樣，不斷取著平衡才能安全降落，所謂國策基金等金融產品，其實就是評估政府這駕駛者的意願，但與其揣摩領導者的意願，何不了解新市場的定性去習慣！？
新的時勢，政府參與市場會愈來愈多，以確保市場穩定在一不太熱也不會太冷，不太高也不會太低的水平，『超標則管』，就是未來的特式，也可以說，愈多人看好時就愈大機會是政府出手的時候，相反，愈多
人看淡時，政府救市機會愈大！這是未來新的特性。
另一未來特性，是『水淹香江』，筆者很早已撰文認定其影響之大，當初很多人也嗤之以鼻，到了現在很多人反而過份迷信內地資金的擁入，也有人又認為熱錢流入只是短期且不可依賴，我認為兩種說法也不對，內地資金流入香港怎會是短期？ 邏輯上是愈來愈多才對，只是，水流是有潮漲及潮退的時候的，太悲觀是會錯失價值上升的時機，太樂觀也會在『潮水退』時損手爛腳！
也用長江水壩來比喻，內地的資金就好像被大壩分隔的上游江水，許多時大壩也不會開閘排洪的，但是當下游特別需要更多江水時，或上游有太多的江水(資金)的時候，洩洪的行動便會啟動了，內地和香港在資金上的關係及情況也一樣，同是長江的一部份(在同一國家中)，『水』互相流其實是必然的，問題是鬆緊節奏如何而已。
以上正是未來偏向社會主義形式的世界模式，過慣資本主義的香港人是應該從新學習的，如以過去的節奏去作邏輯，世事變化會更加令到我們驚訝的，所謂不合理，事實上，許多時只是我們改變的不夠世界般快而已。
不過，香港本土仍會出產一些自己的政治特性，就是『民意調控』，天價豪宅的成交，土地註冊處登記所見顯然原來是個別例子，並不是普遍的購買力，但成交時卻挑起了公眾的神經及情意結，掀起了一場反樓價上升的運動，於是，政治風波帶來了政治妥協，特首態度的改變，令人覺得政府可能入市干預，「嘩！宏觀調控喎唔係講笑！」於是，人人也擔憂下審慎入市，因此，樓市在『公眾反感』情形下作了調整，卻不是由市場因素自我調節，但任何調控也阻礙不到大市的縱深影響，市場效應如供求、匯率及通漲等因素，一樣會在稍後反映出來，於是新的市場節奏便是忽明忽暗，輾轉反側地向上，筆者應為長處仍是向上，是因為在不斷的調整下，反可保留不少市場實力，市場在實力不斷充盈下，始終令市場日益穩固及紮實。
而事實上，現在香港低負債(供滿樓單位近六成)、高存款(總存款達六萬億新高)，香港整體其實愈來愈有錢，富有不單在資金數量上，更甚是在意識型態上，香港人九七前是高借貸的『窮爸爸』，且太追求名利，不夠踏實，到了現在香港人已是低負債的『富爸爸』，要的是和諧生活，群體恐慌的風險率已低得多，加上外資擁入引起『大水浸』，香港今天的隱憂已不可能在經濟上了，令人擔憂是出在貧富懸殊上。
香港整體是富有了，這在以上各數字上已清楚不過，1996-2006年，香港人均GDP增長34%，本來相當不錯，但為何香港人怨氣日盛？但令人驚訝地最低的30%工作人口（超過100萬人）收入在這段時間不加反減？
香港一半的工作人口，每月收入低於10,500元，如果這一半人口，收入可以隨着人均GDP在1996-2006的10年內，也增加34%，今天收入10,500元的，收入變成14,070元，收入6,000元，變成8,040元，這樣才是利益隨著經濟增長去正比例分享，但結果可能是一些人加倍得到增長，很多人卻比以前更少，財富不得到好的分配，令許多人覺得世界艱難了而不去投資，於是資產升值後利益所得更懸殊，香港的確開始步入了貧富懸殊。
以上的說的貧富懸殊只是過去的，未來，我們可能要面對高通漲、匯率衝擊引起的港元貶值、香港走向大都會引來的資金大量流入令資產升值、大都會引起的大遷徙…種種衝擊不單令無資產者所得與富有者比較得更懸殊，更可能進入更貧窮之境，問題極嚴峻！
解決貧富懸殊問題的方法其實只得一個，就是鼓勵草根人士上車置業，只有擁有資產，才可以應付到財富分配的問題，無論綜緩、保險、甚至任何法例，也不可以抗逆到市場的調整，令草根可分配到最大的社會利益，因此政府救急如救火的，應是全力鼓勵及資助草根擁有物業自住，這樣不單止可令財富分配得到改善，更可化解怨氣，令堅持不入市置業的人士心服口服，減少對政府的不滿。
平衡貧富懸殊的關鍵在於社會的財富轉移是否健康運作，財富轉移的契機在市道低迷的時期，樓市差令既得利益者損手，於是機會便留給草根人士，草根人士在低迷時上了車，市道回復後他們得到了財富分配，這是良性的資本主義運作模式。
雖然包括了偶然因數，但在80年代初，香港因主權問題未解決，令老牌洋行紛紛走資，於是華資行乘勢上位，就算當時的中產也出現了移民潮，把原本在香港的機會包括事業及資產也留給新紮後輩，而一按九成按揭又在這關鍵時期出現，令草根在83至85年可大舉入市買樓自住，整個香港的財富就在這幾年間作出了轉移，不同階梯也分別上位，社會充斥機會，相對今天，政府的確是對大財團呵護備至，對中小企沒有栽培，對草根人士沒有資助，自然利益傾斜，走向貧富懸殊了。
其實，我當會長的香港專業地產顧問商會於08年12月曾牽頭地產代理業六大商會提交過房屋政策建議書，其中一點是『活化居屋市場』，的確，商會做的統計，顯示居屋市場長期的轉流率只在3%左右，和私人市場9%左右是落後的，居屋市場落後也等同居屋業主在社會財富分配上吃虧，如果活化了居屋市場既可等同增加供應，滿足了市民所需，也同時令居屋業主受惠，也令公屋輪侯人士可更快得到疏導(居屋第二市場是鼓勵公屋人士交出公屋去換取政府擔保的一按九成半。)
既然貧富懸殊才是問題的關鍵，期望政府政策改變亦未必實際，草根要上車來擁有資產的話便應在市場的空隙著眼，很多人認為現在樓價太高年輕人不夠能力去置業，這說法可能只是說對了一半，在基建及鐵路改善下，只半小時左右西鐵車程已可由市區的觀塘到達的屯門區，樓價在100萬以下的私人樓仍有不少，在截稿時的實際息口是2.05%計算，一個屯門市廣場成交108萬的單位，借75.6萬分20年攤還月供只需要供3842元，比市值租金4800元還要低得多，如果你認為3842元是每月成本便錯了，月供中只有1292元是息口，而且息的比重是每月遞減的，如果恐懼加息的話，可當息口是5%為預算(預算加息近3%)，那麼月供便加到4989元，仍與市值租金相約，其中只有3150元是息口。
香港現在收入中位數字是10500元左右，若年輕夫婦兩小口子收入兩萬，以上數目是可以支持到的。
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