每週樓市評論

谷底多珍重

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-05-10

*轉載自2016年05月份的資本企業家雜誌

（按圖放大）

一直以來我也不認為去年10月開始的「劈價潮」是樓市的結構性改變，樓價不會拾級而下，只是作深度的微調。到了今天，我的看法絲毫沒有改變，準買家更加要好好掌握今次深度微調的谷底區，以免在調整過後，市場得到進一步的鞏固，買到此刻低價的機會將更微了！

我去年曾用「爆煲症候群」去形容公眾因過度期望而引起的異常反應，觀點絕非針對提出「爆煲論」的學者及其卓見，而是形容群眾對相關學說的不尋常期望衍生成交淡靜，但這卻改變不了市場的結構，因為群眾認為消費情緒帶來的静市是真跌市，故不會在市場微調後把握機會入市！因此，「爆煲症候群」（或樓市哈囉喂）並不能讓更多人上車置業，既改變不了社會的財富結構，更加不會產生財富轉移！

樓市辣招並沒有為首次上車置業的人士提高門檻，當人均入息中位數字（$16,200）已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候，即可以通過到壓力測試及入息比率，而現在340萬以下私樓也愈來愈多，在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有492個，其中私樓有293個，包括補地價的居屋及公屋有199個，年輕人難置業已非能力問題，而是是否願意付出艱苦代價的問題。

「爆煲症候群」最後成為人們互相情緒影響的局面，傳媒也曾經過分入局，最初時是偏向報導劈價成交而忽略報導市場新高的成交，但當有一天，我見到空置率創新低居然成為群眾認為樓市凶兆的時候，傳媒已令市場氣氛「向上阻力大，向下壓力重」了。

在全民唱淡的壓力下，樓市是否可長期下調？不對！樓市真相會由最基礎處甦醒，最後市場由租務成交量增加，跟著帶動最基礎購買力，由二三線屋苑回暖，最後才在一線屋苑反映出來，是為「炒底市」！過去農曆新年反映的小陽春正是由此而來，但是因為小陽春的初期是「旺量不旺價」，所以有人誤認為是「假陽春」，其實有關指數反映的非真下跌，只是購買力下游先選擇較平的檔次而已，水無常形，樓市無絕對固定的法則，炒底市是先旺量後旺價，其實量的增加怎會對市場沒有影響？起碼，最平的單位無法聚積，樓價就不可能繼續拾級而下，而購買力成交了較平單位後，次一級的檔次在缺貨下，價格最後也是會向上的。

大家都要面對的，就是環球量化貨幣之下，如果樓價不正例上升的話，其實可能等於市民的財富被蒸發，甚至乎會進入通縮，樓價作合理調整很應該，但過分調整其實已令經濟本體傷害。

還有一個現實，大家必須要明白，就是宏觀調控，包括香港政府的樓市辣招，目的不是要樓價跌，而是去槓桿，即是說要市場借得少，減少去到一個程度，如果樓市是鞏固及低借貸的，政府甚至乎會歡迎樓價合理上升啊！

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