每週樓市評論

調整政策建立暢順換樓鏈

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-02-28

*轉載自2024年02月28日的大公報

(按圖放大)

原文：
執筆當日正好是財政司司長陳茂波公佈2024-25年度《財政預算案》的前夕，不少人都期待政府在樓市方面會全面撤辣，筆者可以趁這個空檔討論一下「樓市辣招」以外的重要課題。

首先作為市民，筆者是不希望高官去評論樓價的高低，因為價格應該由市場決定，政策的工作的確是分配社會的利益，但政策亦不是決定樓價的高低水平的，官員對樓價的表態極可能令群眾去等待或期望樓價再進一步下跌，除非香港引入「官價」或者「價格局」等機制去決定價格，要不然這樣做是危險的，會令到市場失去了活力，亦會令到一些人的財產受到官員的表態所影響，而不是由市場給予一個升值的答案。何況，香港政府正是高樓價背後的最大業主，高官覺得現在樓價過高，會否又覺得地價也太高呢？

另外一個值得深思的課題就是成本問題，我們見到居屋的建築成本大概是三千元一呎，但私樓市場因有很多樓花是具備豪宅般的會所和裝潢的關係，建築成本可以去到六千元至八千元一呎，如果我們想樓價便宜一點的話，政府除了可以減地價之外，另一方面就應該提倡較平實的低成本製作，由政府做牽頭以較低地價推地再配合興建多一些實而不華的住宅，少一點豪裝的樓宇，給予市民一個較便宜的價格選擇，不過公眾接不接受實而不華的樓房是仍成疑問的，因為過去二十年群眾告訴我們，消費群尤其是年輕人是喜歡相對華麗縱使未必很實用的豪宅式裝潢。

當然，面對市場新的改革時，市民的成熟程度是很重要的，有一方面筆者認為香港和內地都要作出修正的，就是市民是慣常傾向想買全新物業，而失去了1997年前二手市場為主、一手市場為副的局面，其實主副並不重要，我們應該要追求一個高轉流率和緊密的換樓鏈，一二手皆平衡暢順發展會令到社會的利益可以更準確去作分配，如果能做到這樣，那社會就會有一個更好的均富分配了，筆者認為以上的都應該是辣招以外，但大家需要留意的樓市要點。

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