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每週樓市評論
調整政策 建立暢順換樓鏈
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2024-02-28
*轉載自2024年02月28日的大公報
(按圖放大)
原文:
執筆當日正好是財政司司長陳茂波公佈2024-25年度《財政預算案》的前夕,不少人都期待政府在樓市方面會全面撤辣,筆者可以趁這個空檔討論一下「樓市辣招」以外的重要課題。
首先作為市民,筆者是不希望高官去評論樓價的高低,因為價格應該由市場決定,政策的工作的確是分配社會的利益,但政策亦不是決定樓價的高低水平的,官員對樓價的表態極可能令群眾去等待或期望樓價再進一步下跌,除非香港引入「官價」或者「價格局」等機制去決定價格,要不然這樣做是危險的,會令到市場失去了活力,亦會令到一些人的財產受到官員的表態所影響,而不是由市場給予一個升值的答案。何況,香港政府正是高樓價背後的最大業主,高官覺得現在樓價過高,會否又覺得地價也太高呢?
另外一個值得深思的課題就是成本問題,我們見到居屋的建築成本大概是三千元一呎,但私樓市場因有很多樓花是具備豪宅般的會所和裝潢的關係,建築成本可以去到六千元至八千元一呎,如果我們想樓價便宜一點的話,政府除了可以減地價之外,另一方面就應該提倡較平實的低成本製作,由政府做牽頭以較低地價推地再配合興建多一些實而不華的住宅,少一點豪裝的樓宇,給予市民一個較便宜的價格選擇,不過公眾接不接受實而不華的樓房是仍成疑問的,因為過去二十年群眾告訴我們,消費群尤其是年輕人是喜歡相對華麗縱使未必很實用的豪宅式裝潢。
當然,面對市場新的改革時,市民的成熟程度是很重要的,有一方面筆者認為香港和內地都要作出修正的,就是市民是慣常傾向想買全新物業,而失去了1997年前二手市場為主、一手市場為副的局面,其實主副並不重要,我們應該要追求一個高轉流率和緊密的換樓鏈,一二手皆平衡暢順發展會令到社會的利益可以更準確去作分配,如果能做到這樣,那社會就會有一個更好的均富分配了,筆者認為以上的都應該是辣招以外,但大家需要留意的樓市要點。
(按圖放大)
原文:
執筆當日正好是財政司司長陳茂波公佈2024-25年度《財政預算案》的前夕,不少人都期待政府在樓市方面會全面撤辣,筆者可以趁這個空檔討論一下「樓市辣招」以外的重要課題。
首先作為市民,筆者是不希望高官去評論樓價的高低,因為價格應該由市場決定,政策的工作的確是分配社會的利益,但政策亦不是決定樓價的高低水平的,官員對樓價的表態極可能令群眾去等待或期望樓價再進一步下跌,除非香港引入「官價」或者「價格局」等機制去決定價格,要不然這樣做是危險的,會令到市場失去了活力,亦會令到一些人的財產受到官員的表態所影響,而不是由市場給予一個升值的答案。何況,香港政府正是高樓價背後的最大業主,高官覺得現在樓價過高,會否又覺得地價也太高呢?
另外一個值得深思的課題就是成本問題,我們見到居屋的建築成本大概是三千元一呎,但私樓市場因有很多樓花是具備豪宅般的會所和裝潢的關係,建築成本可以去到六千元至八千元一呎,如果我們想樓價便宜一點的話,政府除了可以減地價之外,另一方面就應該提倡較平實的低成本製作,由政府做牽頭以較低地價推地再配合興建多一些實而不華的住宅,少一點豪裝的樓宇,給予市民一個較便宜的價格選擇,不過公眾接不接受實而不華的樓房是仍成疑問的,因為過去二十年群眾告訴我們,消費群尤其是年輕人是喜歡相對華麗縱使未必很實用的豪宅式裝潢。
當然,面對市場新的改革時,市民的成熟程度是很重要的,有一方面筆者認為香港和內地都要作出修正的,就是市民是慣常傾向想買全新物業,而失去了1997年前二手市場為主、一手市場為副的局面,其實主副並不重要,我們應該要追求一個高轉流率和緊密的換樓鏈,一二手皆平衡暢順發展會令到社會的利益可以更準確去作分配,如果能做到這樣,那社會就會有一個更好的均富分配了,筆者認為以上的都應該是辣招以外,但大家需要留意的樓市要點。