每週樓市評論

防止樓市繼續「內傷」

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-02-15

*轉載自2024年2月15日的香港仔

(按圖放大)

原文：
樓市在春節前還寒乍暖，很多人問筆者，進入龍年樓市還有小陽春嗎？樓市的確是過了最困難的時候，為何還需要救市措施？筆者認為，近年樓市運作並不健康，雖有個別板塊止跌，整體市道仍虛弱，即是說如果不好好掌握時機去重整作結構性改變，樓市長遠仍會病態運作，長期令人失信心的市場「醫返都嘥藥費！」，防止樓市繼續「內傷」。說「撤辣」並不夠準確，給人保護既得利益者的訊息，其實從來筆者對樓市辣招的意見都是要不斷就環境去優化前進！令市場運作得更好！社會財富分配得更平均！近年樓價下跌及成交減少，現在樓市其實是不能夠有效為社會作財富轉移！樓價便宜卻沒有人敢買，這樣的樓市又有什麼意義？近年二手樓市轉流率低，過分依賴一手供應！其實二手可售單位包括私樓和居屋大概有過百萬個，一、二手市場共旺才令財富平均分配，否則大部分財富都是去了發展商那處！

另外，我們應該給予年輕人更多置業保證，例如重啟「置業資助貸款計劃」，去除社會深層次矛盾。現時存款金額創紀錄的香港竟出現樓價下跌的情況，其中原因是定期存款息口長期高企，吸收了大量的資金，兩年來增加的定期存款有約4萬億港元，這些都是傳統市場上的資金，相當於全港住宅按揭貸款總和的兩倍。海量的市場投資被吸引去做定期存款，但是大家都要明白定期高息是一種金融扭曲的現象。定期存款息口已經由最高的5.5厘左右輾轉下跌，到近期有銀行出現3.8厘(以3個月存款期為例)的情況，而最新的細單位收租回報率3.3厘，創11年的高位，與定期存息3.8厘相差不遠，相信未來定期存款投資客將會回流到樓市。近年樓市雖然是被政治和悲情所主導，樓價並沒有追隨市場因素運行，但預期會重回正軌！現在樓市的發展階段和模式已逐漸由「跌價後」變為「升價前」！

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