每週樓市評論

港人置業負擔被高估？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-02-07

*轉載自2024年2月7日的大公報

(按圖放大)

原文：
欣賞今屆政府處理房屋政策的官員，他們在造地上有突破，其實現屆政府很願意聆聽民間的聲音，據報何永賢局長在一個研討會裡面鼓勵年輕人置業，「朝著置業階梯的更高位置規劃人生」。筆者認為在房屋政策的原則下，這是合乎官民利益的表態，十分欣賞，但是最近見到何局長曾表態：「現時樓價小市民仍難以負擔，政府繼續監察。」我聽到有關評論之後是有疑惑的，因為以香港重點發展的「北部都會區」一帶，舉例屯門碼頭區有不少兩房單位的價格是3百萬頭(例如兆禧苑和兆山苑)，而天水圍區嘉湖山莊兩房單位只是3百多萬元，三房單位則4百多萬元，盤量亦不少，這些單位都是低過人均入息中位數兩位年輕人的收入能力，可買到樓價約450萬元水平還要便宜得多的屋苑，究竟政府用甚麼數據認為小市民買不到呢？大家在觀念上是否可以互相給予意見？何局長日前終於在立法會上發表：「置業負擔比率是72%，這比例一直也在相當高的水平，顯示整體樓價仍然處於一般市民難以負擔的水平。」筆者想回應負擔比率是怎樣計算出來，有關數字是以484呎單位為目標而不是300至400呎較小的兩房單位，其次假設按揭成數為70%而不是90%，再者假設按揭年期是20年而不是30年，相對住戶收入自然得出比率數字較高。但其實這個數字是不合乎年輕人上車置業的實況，亦不能反眏只有33.9%未供滿樓自置居所業主的平均20.8 %的供款佔入息比率！強烈建議政府檢討「置業負擔」計算方式，否則高官以這個「離地」計算方法做施政標準，並不能夠反映當下特殊的市場！

起樓是工業產品所以我們是必須要尊重建築成本！筆者認為樓市問題並不是價格高低的問題，而是是否人人置業機會平等！如果集中在價格高低的問題上，是很容易不經意地做了一些破壞市場系統的事情，正如筆者所說，我認為兩位年輕人的人均入息中位數，所負擔樓價水平上限在上車板塊已能找到低100萬的單位，在現在樓價跌的時候這個水平是已經達到的，若加上，如果政府在這個時候重啟置業資助貸款計劃，以確保人人都有置業機會，香港房屋問題就可得到解決！當然，政府要製造更加薄利多銷的誘因，如果是這樣，我們更加要尊重及講究建築成本是多少，很多人說年輕人置業是要買新樓或者市區！其實這個說法是令人啼笑皆非，首先，政府是否願意在計算建築成本之後，就以年輕人理想的樓價去推出剩餘的地價？筆者相信做不到！我想強調上車人士應該要找上車區或是上車的樓市板塊，很多長輩想滿足年輕人買非上車板塊，其實是害了年輕人！我們是有責任教懂他們做人要腳踏實地！否則感情用事令到做事情的具體目標模糊，其實也搞亂了房屋政策！

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