每週樓市評論

樓價跌救市想法危險

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-02-08

*轉載自2024年2月8日的香港仔

(按圖放大)

原文：
樓市正在十字街頭，是否需要完全撤銷「樓市辣招」？又是否「撤辣」就可以解決樓市問題？筆者認為重整樓市必須要弄清楚一些概念，否則會枉費時間、團團轉走不到正確方向。

第一個要弄清楚的就是樓市的成本概念，建屋是一個工業產品，絕對是要服從建築成本的，如果樓價是低於建築成本的話，即是等於建屋鏈有機會停頓！

當然有人認為就算平地價賣給發展商，將來發展商也未必一定會賣平樓給買家，過去一直也有不少例子。但這個情況出現是因為市場需求改善，如果市道沒有改善的話，平樓價情況下平地價是合理的。官員和政客都有錯誤的觀念，就是「樓價下跌對解決房屋問題是有幫助的」！這是一個危險的想法，因為明顯失去的比得到的多，樓價下跌損失最大的其實是政府，尤其是樓價低過建築成本的時候，停止賣地令房屋鏈出現斷裂，賣地收入亦會大幅減少！近年來香港幸福地享受著低通脹，但建屋成本的增速仍維持每年5%至7%。即是說，香港的樓價如果追不上建屋的通脹就會出現問題，但我們卻反其道而行想樓價下跌。筆者認為房屋政策應該是追求成交暢順之下人人都買到樓，如果樓市在此情況下漲價，財富自然會分配得好。在人人受惠的情形下，樓價上升就可以好好發揮套戥高通脹的功能，反而能夠保護社會財富，所以筆者認為當局是有必要在這時重新推出「置業資助貸款計劃」。

另外，「年輕人買不起樓」的情況當然要重視，但不應該模糊概念。對於無決心儲錢買樓的人，就算樓價90萬元都會嫌貴的。我們以人均入息中位數計算，兩個年輕人可以合力儲蓄3年就儲到首期，同時過到壓力測試。如果用這個角度來說，現在屯門及天水圍區有很多二手住宅樓價已經遠低於其能力所負擔的上限超過100萬元，是滿足到上車需求。

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