我求我道

真亦假時假亦真

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2020-01-26

*轉載自2020年1月24日的Recruit雜誌

（按圖放大）

原文：

戲若人生！但投資市場其實也反映人生百態！

近期樓價進入了谷底，人們也紛紛想我分享入市的技術，懂得問功課的年輕人索性問：「汪生，究竟你掌握樓市的思路是如何組織的呢？」好問題！

分析事情，我認為先認清大局的結構，再弄清資訊的性質！例如投資樓市，零九年之後的新常態市場結構已和之前數十年迥異，是多資金、低借貸、價格高、少供應的「龍市結構」，知道大局之後我們亦要掌握市場上的數據，識得分辨那些數據參考性高，那些數據參性低，那些數據是假和失真的。

就算一部如何先進的電腦，如果輸入了錯的資料數據，一樣分析不到準確的結果出來！因此我們要在分辨數據及理論上下功夫！

一些理據，以前是金科玉律，隨著時代的過去，到了今日只能降級為輔助參考，已不可以成為評估的重點關鍵了！最好例子就是「人均入息供樓比率」！這在市場以打工仔和小商人為主導的關係，以往本是最基礎的市場邏輯，今天卻因為市場已成熟以有資產者為主導市場！財富效應和資金流等等的因素才是最影響大局！這類由有效關鍵變為只是輔助參考的因素，我叫做「非主導性理據」！

一些因新常態冒起成為不得不重視的關鍵因素如貨幣供應量M3、財富效應等，我叫做「主導性理據」！

還有一些重要的數據和理據大家必須要弄清楚的，就是「虛假理據」！例如過去十年人們竟將「超低減息期」形容為「加息災難」！和那些所謂「不吃不喝21年也買不到樓」等資訊都是預設立場扭曲現實去反映，相信樓價下跌9成都滿足不到不吃不喝可以買得起樓的水平。其實所有假的事情我們也可以用數據印證到！這世道「真亦假時假亦真」！說到似模似樣我們也不應人云亦云去相信！總之沒有數據沒有證據，我們起碼不應該當成真！做人是不應該活在「覺得」上！無論在投資上或在處世上都是對自己相當危險的！

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