代理人

互聯網帶來契機

何斯人

2008-12-05

上文提到互聯網正在蠶蝕着業界三種傳統優勢（即以量作為基準的分店、報紙廣告和人員）。其實，互聯網趨勢早在約莫10年前，當美國科網泡沫出現時，已經形成了一些基礎。全球經濟一體化加劇、未來預期經濟衰退加深及目前金融海嘯第一波等這些負面因素下，啟動進一步加快開發更多合適的軟件和廣泛應用互聯網的趨向，這將令企業成本普遍下降並提升效益，這就是我所認為的大潮流！如果把握得理想，那將會是一種不利情況下的有利契機！

互聯網不僅把許多行業傳統的法則改寫，其深遠的程度，誇張一些來講，直把人類某些根深蒂固的傳統習慣甚至歷史文明都改變起來！站在地產代理角度說，我們的客人日漸依賴互聯網來辦事情，已經是不移的事實。他們的辦公室內，紙張的使用已經在逐步明顯減少，取而代之是長時間被亮著和連接互聯網絡的電腦，一項又一項的交易都是透過電子訊息來運動著。我們這種並不是成長於電腦時代的人，亦正努力不懈地學習電腦和上網。據一項非正式的調查統計指出，40歲以下的人，看互聯網的時間遠多於看報紙，而且他們的家中都至少都有一部可以上網的電腦。

地舖作用被稀釋

事實上，如果能夠安坐辦公室或家中，卻能夠搜尋到自己需要的樓盤和有關資料，總比在寒、熱、風、雨的日子裡，站到地產代理公司的櫥窗前面來觀看樓盤舒服。還有，不知道大家有沒有這樣的一種經驗，如果不是務須要實地視察樓盤的話，很少人喜歡跟地產經紀太多面對面接觸的，尤其是怕其璜如舌的硬銷，更何況明知他們的動機？

正是客人因為在網頁樓盤貨架中已有心儀之選，因此地舖及報紙的作用便被「稀釋」，不僅如此，經紀的數量也會被「稀釋」！試想如果互聯網和電話能夠抵消分店的大部份功能，那麼，理論上經紀只需攜著能無線上網的手提電腦和戴上藍芽。對客人來說，經紀只要能夠隨時隨地提供準確的相關資料，身在那裡實際上是意義不大的了！

可能有讀者言謂發展商的樓盤又如何？其實，發展商利用地產代理來促銷亦只不過是在這幾年間的事情。記得長實當年推銷嘉湖山莊，還不是由長實促銷隊伍來一手包辦？恆地又不是聘用鴻運地產代理的前雇員促銷？可是最後還是把樓盤沸沸騰騰地全都委諸於主要是由第一、二勢力的地產代理公司來促銷！

相信發展商早晚會把互聯網及有關配套漸趨完善化，另加點兒宣傳，斯人看不到何故舊金山的Victor或河南的李總，要千里迢迢地跑到香港跟地產代理公司在發展商的地盤被經紀簇擁著來買樓！這樣既可避免了因代理爭客打架而影響發展商的企業形象，亦省卻提供超過1%佣金予經紀而增加了營運成本！尤其是目前這種市道，就算發展商吸走了經紀手頭上所有二手購買力，那還只是本地的海嘯殘存購買力。如果相信金融海嘯對香港影響將會是久遠的話，本地經紀手中的內銷購買力如何能夠持久不竭呢？經驗告訴我們，樓市持續下跌時，不僅二手盤會愈來愈多，更基於二手樓業主財務狀況千差萬別，價錢只會每下愈況。加上銀主盤數量在跌市中有增無減，除抽走部份市場僅餘購買力外，銀行的首要取向由於是先求吐現然後才求價錢，因此經紀於一手市場的效益將會大不如前（這已非佣金厚不厚而能解決的了）。這樣，發展商憑藉完善的互聯網基礎和現有銷售部門渠道，相信只會省卻了不少麻煩和開支！

革新架構

談到這裡，可能惹來大量做發展商樓盤的地產代理行家痛恨，不過正如當年董特首重覆地說有些人如何地唱衰香港那般，事物的發展又豈能是一方之言便可被定性的呢？如果業界肯心平氣和而客觀地去細心分析，互聯網亦何嘗不是一種契機？事物發展的規律並非是以人們的意志為轉移的，要不是在上一個分水嶺掌握了分店漫延的契機，今天的風騷不知是誰在獨領了？

互聯網應用日益廣泛，從今天報章分類廣告的不斷收縮，其端倪已經顯露了出來，正如電子訊息正在取替著原來以紙張傳遞訊息那樣，這是屬於一種技術斷層(discontinuity) 。相信報章已明白廣告折扣亦非解決這種技術斷層的治本之道。若不幸言中，報紙分類廣告將成為技術斷層的首個犧牲者！接著便是地產代理公司於旺市思維下的策略產品 —「五步一樓」的眾多分店！皮之不存毛將焉附？幾千經紀、幾百後勤、上百經理及董事、整個「前朝」架構必將有一番很大的革新！

換句話說，在新分水嶺時代來臨，誰的上一代的「包袱」較難拋開，誰便於新時代的適應力較低！雖然業界削行裁員之聲不絕，然而這只不過是「後撤」的一種戰術，「後撤」原因乃是之前的策略不當所致，而非為迎接新時代來臨作準備，新時代的方畧也非僅憑削行裁員而已！

員工及業務夥伴認識不認識新形勢、認同不認同新事物、戰略思維統一不統一，這些都是新軟件及互聯網能否有效被應用的先決條件！而大部份這些條件都必須首先要作合適合理的調整，以待配合新營運模式的衍生！下回續談。

您可能感興趣的放盤